Курортная недвижимость Юга показала охлаждение меньше рынка

На фоне ужесточения условий выдачи ипотеки растет спрос на апартаменты

Рынок курортной недвижимости Юга России не показал охлаждения спроса, характерного для всей отрасли. Об этом «Ведомости Юг» сообщили представители девелоперских компаний. По их словам, некоторое замедление в первом квартале 2024 г. заметно, но в целом ужесточение условий выдачи ипотеки не оказало определяющего влияния на цены и объем сделок.

Собственник компании Nedvex, сочинского застройщика элитной недвижимости, Юлия Хлуднева отметила, что в первом квартале текущего года суммарное количество сделок на рынке курорта снизилось на 11% по сравнению с тем же периодом 2023 г., но средний чек при этом увеличился на 13%, что позволило сохранить финансовый объем продаж на уровне прошлого года.

При этом спрос менялся неравномерно. Востребованность квартир на фоне ипотечных ограничений снизилась, в то время как апартаменты стали привлекательнее для инвестиционных покупок.

«В первом квартале 2024 г. доля купленных апартаментов составила 55%, а доля квартир – 45%. В аналогичном периоде 2023 г. соотношение было обратным: 43% апартаментов и 57% квартир», – сообщила Хлуднева.

Динамика роста цен показала замедление. Если за полный 2023 г. средняя стоимость квадратного метра в Сочи выросла на 22%, с 412 379 до 502 984 руб., то в первом квартале 2024 г. увеличение составило 3,8%. Но, по словам Хлудневой, несмотря на это, рынок новостроек курорта продолжает поддерживаться такими факторами, как дефицит качественных объектов, большие инвестиции в инфраструктуру города, а также рост турпотока.

Рост цен опережает инфляцию

Руководитель отдела продаж ГК «Точно» Паруйр Варданян рассказал, что изменения произошли не только в Сочи, а на всем рынке курортной недвижимости Краснодарского края. Увеличение ключевой ставки побудило некоторых потенциальных клиентов отложить решение о покупке, что привело к снижению спроса по сравнению с предыдущим годом.

«Конечно, на спрос повлияло увеличение первоначального взноса – при использовании государственной поддержки до 30%, а при оформлении семейной ипотеки – до 20%. Из-за этого некоторым людям стало сложно накопить необходимую сумму», – подчеркнул Варданян.

По его оценке, доля льготной ипотеки в общем количестве сделок с курортной недвижимостью в данный момент составляет 81%. И после 1 июля, когда на уровне федерации могут принять решение об изменении параметров этой формы господдержки, рынок рискует достаточно сильно измениться. Тем не менее представитель ГК «Точно» прогнозирует положительную динамику в курортном сегменте, особенно в среднем и высоком классе недвижимости.

Коммерческий директор девелопера AVA Тамара Коломийцева рассказала, что рынок растет как в Сочи, так и в других городах краснодарского побережья – Новороссийске, Анапе и Геленджике. Не слишком сильное влияние ипотечных ограничений она объяснила тем, что динамика роста цен на курортную недвижимость продолжает опережать инфляцию. Другим фактором является работа, которую в начале 2024 г. провели сами застройщики – по запуску программ рассрочек, краткосрочной ипотеки и различных акций.

«Предыдущие периоды показали, что цены на курортную недвижимость непрерывно растут. За последние пять лет средневзвешенная стоимость квадратного метра на первичном рынке Краснодарского края увеличилась почти в три раза. В 2024 г. эта тенденция сохранится, но с меньшими темпами, чем в прошлых периодах», – считает Коломийцева.

По ее мнению, если объемы выдачи льготной ипотеки после 1 июля 2024 г. существенно сократятся, то увеличится популярность курортных апартаментных комплексов, поскольку этот рынок не имеет зависимости от жилищного кредитования.

Турпоток подогревает спрос

Коммерческий директор «Атлас Девелопмент» Анастасия Стройкова считает, что спрос на курортную недвижимость продолжит расти, поскольку Краснодарский край остается лидером по турпотоку в стране. Даже несмотря на тренд на внутренний туризм, который «открыл» для жителей России множество других локаций для отдыха.

«Если говорить про цены и спрос, то мы прогнозируем сдержанный рост стоимости в среднем сегменте, в связи с ипотечной ситуацией в стране. А также удорожание недвижимости с высоким чеком, поскольку видим увеличение спроса при достаточно ограниченном предложении», – пояснила Стройкова.

В компании «Монолит» добавили, что ситуация на черноморском побережье примерно одинакова и в Краснодарском крае, и в Крыму. В республике, как и на Кубани, в 300-метровой приморской зоне в основном строятся отели и апарт-отели. И в Крыму рынок тоже активно растет.

Руководитель группы компаний «ИнтерСтрой» Олег Леухин прогнозирует, что к концу 2024 г. цены на недвижимость в курортных городах могут вырасти в пределах 4-10%. При этом ситуация во многом будет зависеть от будущих трендов на ипотечном рынке, поскольку до 70% сделок по покупке недвижимости у моря все еще осуществляется с использованием льготных кредитов.

Руководитель бизнес-направления компании «Ипотека, страхование и сделочные сервисы» Артур Ахметов отметил, что, несмотря на различные негативные факторы на рынке, ожидать снижения стоимости квадратного метра в сегменте курортной недвижимости не стоит. А дальнейшая его динамика в основном будет зависеть от изменения ключевой ставки Банком России.