«Эффект Долиной» создал новые тренды на рынке вторичной недвижимости юга России
Покупатели Ростовской области и Кубани стали проверять личные истории продавцов
Судебный спор, возникший вокруг продажи московской квартиры Ларисы Долиной, привел к формированию новой модели поведения покупателей по всей России, в том числе на юге. Как рассказали «Ведомости Юг» представители риэлторских компаний, покупатели вторичной недвижимости начали вести себя внимательнее и требовать больше гарантий. При этом вторичный рынок недвижимости Ростова-на-Дону, Краснодара и Сочи не демонстрирует обвала объемов.
Новые правила игры
Ключевое последствие так называемого «эффекта Долиной» – изменение психологии покупателя. Если раньше главными факторами были цена, локация и состояние жилья, то теперь на первый план вышла юридическая и личностная чистота продавца.
«Клиенты на вторичном рынке стали более осторожными, требуют больше информации по документам на недвижимость и личности собственника. Есть случаи отказов от покупки, особенно если продавцы пожилые», – считает собственник сети «Домиан» Павел Орлов.
Генеральный директор сочинского агентства «Городской риэлторский центр» Юлия Усачева также подтверждает этот тренд и отмечает, что запросы покупателей стали глубже.
«Первым делом просят справки от психиатра и нарколога – раньше такие запросы звучали редко. Покупатели хотят знать, по какой причине собственник выходит на сделку, просят конкретику», – говорит эксперт.
Основатель агентства недвижимости «Кобаладзе» Ярослав Кобаладзе добавил, что «эффект Долиной» по-разному проявился в городах юга. В Краснодаре покупатели стали сразу отсеивать объекты, где продавец скрывает возраст или историю. В Сочи фокус сместился на углубленную проверку: покупатели тщательнее изучают историю дома и документы, из-за чего квартиры с неясным прошлым продаются дольше. В Ростове и Краснодаре вырос спрос на титульное страхование и медицинские справки о состоянии здоровья продавцов.
История «схемы Долиной»
4 ноября суд признал, что Долина при заключении сделки действовала в состоянии неосознанности. В решении отмечалось, что договор может быть признан недействительным, если одна из сторон, находясь в заблуждении, не совершила бы сделку, зная правду. Второй кассационный суд 27 ноября подтвердил законность решений о возврате квартиры артистке и оставил право собственности за ней. 3 декабря Верховный суд РФ запросил материалы дела о возврате квартиры Долиной. Рассмотрение жалобы на решения нижестоящих судов по иску Лурье назначено на 16 декабря.
Действия риэлторов и юристов
Агентства недвижимости отреагировали на запрос рынка: чтобы гарантировать безопасность, они внедрили сложные, многоступенчатые процедуры проверок.
«Наши юристы требуют от собственника заверения о том, что он не находится под воздействием мошенников. Служба безопасности компании также участвует в проверке собственников», – комментирует Орлов.
Процедурные изменения коснулись и финальной стадии сделки. Как рассказала эксперт агентства «Оникс-Недвижимость» Марина Мальцева, так называемый «период охлаждения» стал обязательной частью подготовки. Она добавила, что покупатели стали практиковать короткую паузу – от нескольких дней до пары недель – для проведения консультаций с юристом и окончательного финансового планирования.
«Покупатели предлагают отложенный расчет или фиксируют паузу на срок от пяти до 14 дней, когда банк удерживает деньги до окончательной проверки», – говорит Мальцева.
Динамика рынка
Несмотря на всеобщую настороженность, аналитики единодушно отмечают, что рынок не рухнул. Однако его структура и динамика претерпели изменения.
По данным Орлова, продажи на вторичном рынке с начала года упали на 15–20%, но во второй половине года ситуация скорректировалась. «Во второй половине года количество сделок на вторичном рынке увеличилось за счет того, что продавцы чаще стали давать дисконт в 10–15%», – рассказал эксперт.
Мальцева подтверждает эту тенденцию, указывая на оживление спроса. «Во втором полугодии снижение ключевой ставки оживило ипотеку, и поток клиентов переключился на готовое жилье. Квадрат на вторичке дешевле, чем в новостройках, поэтому спрос в Краснодаре и Ростове держался, а осенью даже вырос», – отметила Мальцева.
Эксперты сходятся во мнении, что ликвидные, отремонтированные квартиры с прозрачной историей продаются хорошо, а объекты с любыми «тревожными звоночками» могут простаивать месяцами. Часть спроса, по наблюдениям Кобаладзе, ушла в новостройки, «где покупатели чувствуют более предсказуемый сценарий сделки».
Страх как системный риск
По мнению эксперта по инвестициям в недвижимость Валерия Летенкова, «эффект Долиной» привел не просто к усиленной осторожности, а к утрате доверия к традиционным институтам защиты.
«Страх появился не на пустом месте. Покупатели увидели, что ни один привычный инструмент не дает гарантии. Сделка через банк не спасает, аккредитив не спасает. Человек понимает: квартира за несколько миллионов может оказаться "токсичной"», – подчеркивает Летенков.
Он добавляет, что этот страх формирует новую модель поведения, более разрушительную для рынка, чем экономические факторы. По его словам, покупатель перестал искать способы снижения рисков и стал избегать любых объектов, вызывающих малейшее сомнение. Летенков считает, что самое тревожное в этой ситуации – полное отсутствие у покупателей точки опоры, то есть понятных и надежных инструментов защиты.
«Если тенденция сохранится, рынок юга войдет в период, когда страх начинает влиять сильнее ставок, сезонности и объема предложения. Высокая ключевая ставка кажется тяжелой, но она хотя бы понятна. Страх же разрушает предсказуемость», – предупреждает Летенков.
Заместитель председателя Госдумы Виктория Абрамченко также обратила внимание на эту проблему на пресс-конференции в Ростове-на-Дону. Она сообщала о том, что обратилась в Верховный суд из-за проблемы распространения «схемы Долиной», поскольку считает, что до возможных законодательных изменений нельзя прекращать право собственности автоматически, лишая добросовестного правоприобретателя и квартиры, и денег до тех пор, «пока суд не разберется окончательно в чистоте данной сделки».