Продажи падают, цены растут: что происходит со стройкой на юге России

Строительная отрасль юга России столкнулась одновременно со снижением продаж, дорогим банковским финансированием и дефицитом инженерной инфраструктуры. На этом фоне некоторые компании откладывают запуск новых проектов и сокращают издержки, а эксперты ждут роста цен и дефицита предложения. Эти темы стали главными во время круглого стола в «ТАСС Юг» о перспективах строительства на юге РФ.

Одним из главных сдерживающих факторов для рынка остается высокая ключевая ставка, которая влияет на продажи, сказал руководитель комитета по строительству Ростовского регионального отделения «Деловой России» Дмитрий Костин.

«Развивать успешный бизнес без поддержки в условиях таких процентных ставок просто невозможно. Практически у всех застройщиков и девелоперов наблюдается спад продаж, и очень серьезный. Поэтому без изменения принципиальной экономической политики, я думаю, ситуация не изменится», – сказал Костин.

По его словам, наиболее устойчиво сейчас чувствуют себя территории, где действуют льготное кредитование застройщиков и специальные ипотечные программы для покупателей. В других регионах высокая стоимость заемных средств ограничивает спрос и вынуждает строительные компании пересматривать планы.

Костин, который также является собственником бизнеса «КС-Девелопмент», сообщил, что его компания прекратила набор сотрудников, чтобы не увеличивать издержки.

«Можно много говорить о кадровом голоде. Сейчас многие компании переводят сотрудников на сокращенную рабочую неделю. И вот те кадры, за которые мы боремся, становятся, скажем так, на паузу», – отметил он.

Признаки ухудшения ситуации фиксируют и на Кубани. Председатель совета регионального объединения работодателей «Союз строителей (работодателей) Кубани» Константин Галаган сообщил, что у отдельных застройщиков Краснодарского края наблюдаются задержки сдачи жилых объектов в эксплуатацию. Он также связал это с высокой стоимостью кредитных ресурсов и призвал профессиональное сообщество совместно добиваться дополнительных мер поддержки отрасли.

Цены продолжат расти

Но спад продаж не привел к общему удешевлению новостроек. Эксперт рынка недвижимости, основатель агентства New&Now Ольга Нарт прогнозирует, что в ближайшие один–два года цены на жилье вырастут в среднем на 10–15%.

«Это связано и со стоимостью материалов, и с новыми логистическими условиями, в которых мы сейчас находимся, со стоимостью рабочей силы и прочим», – сказала Нарт.

Она отметила, что часть девелоперов сейчас использует скидки и акционные предложения, чтобы поддерживать продажи. Однако возможности компаний сдерживать рост цен ограничены себестоимостью строительства. По мнению Нарт, некоторые застройщики начнут упрощать продукты, чтобы сохранить их в прежнем ценовом сегменте.

Эксперт считает, что основная масса спроса в ближайшие годы может сосредоточиться в комфорт-классе. Одновременно относительно устойчивым, по ее оценке, останется премиальный сегмент.

При этом пересмотр стратегий затрагивает не только характеристики новых проектов, но и сроки их запуска. Нарт считает, что перенос части проектов на более поздний период сократит будущее предложение.

«Девелоперы сегодня часть проектов сокращают либо ставят на отложенное развитие, не выводят сейчас на рынок, а планируют выводить позднее. Это скажется на том, что мы столкнемся с определенным дефицитом предложения через два–три года», – сообщила она.

Таким образом, рынок оказался в ситуации, когда продажи снижаются из-за дорогой ипотеки и уменьшения платежеспособного спроса, но себестоимость и сокращение будущего предложения продолжают подталкивать цены вверх.

Генеральный директор ГК СДК Тимур Власенко отметил, что экономика девелоперских проектов меняется очень быстро. По его словам, в 2016 г. себестоимость строительства первой очереди одного из проектов компании составляла 40 000 руб. за кв. м, а сейчас достигла 120 000 руб. за кв. м. Цена реализации за это время выросла примерно с 50 000 руб. до 150 000 руб. за кв. м.

СДК сейчас строит почти 150 000 кв. м жилья в одном микрорайоне Симферополя. Банковская модель проекта предусматривает продажу 70 квартир в месяц, тогда как весь городской рынок, по оценке Власенко, реализует не более 100 лотов.

«Сегодня емкость рынка за счет того, что нет инструментов, настолько сузилась, что даже по действующему проекту мы не можем выполнить планы. Поэтому новое, безусловно, мы не начинаем», – сказал Власенко.

Строительство упирается в сети

Высокая стоимость денег оказалась не единственным ограничением для строительной отрасли. Первый заместитель председателя заксобрания Ростовской области Сергей Михалев считает, что среди сдерживающих факторов в ближайшее время главным станет состояние инженерной инфраструктуры, отдельные элементы которой изношены на 70–80%.

Тарифное регулирование позволяет ресурсоснабжающим организациям в основном поддерживать существующие сети, но не дает возможности создавать новые мощности в объемах, необходимых для жилищного строительства.

«На первое место по фактору ограничения строительства выйдет инженерная инфраструктура, и прежде всего водоснабжение и канализование. У нас сегодня есть муниципалитеты, где просто запретили выдавать техусловия. Ресурсники не выдают техусловия на строительство», – заявил Михалев.

По словам Михалева, дефицит электроэнергии государство пытается компенсировать за счет программ строительства новой генерации. При этом сопоставимых по масштабу механизмов расширения систем водоснабжения пока нет, а сам Михалев не видит очевидного решения этой проблемы.

Заместитель министра строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области Глеб Мельников согласился, что дефицит ресурсов ощущается на всем юге России и требует решений федерального уровня.

Одним из инструментов развития территорий власти считают комплексное развитие территорий. Сейчас в Ростовской области заключены четыре договора КРТ по инициативе правообладателей, предусматривающие строительство более 1,2 млн кв. м жилья. Еще пять проектов со значительным объемом строительства находятся на рассмотрении.

По словам Мельникова, условия договоров предусматривают создание социальной инфраструктуры. В отдельных случаях строительство объектов может быть заменено социальным взносом. Также власти разработали механизм частичной компенсации расходов инвесторов.

Но депутат Ростовской-на-Дону городской думы Ярослав Кошелев считает, что унифицированные требования не отменяют необходимости учитывать особенности каждой площадки.

«Мы обобщенно говорим: КРТ. Но КРТ где-то на окраине Ростова-на-Дону и КРТ в центре – это принципиально два разных КРТ. Унификация и шаблоны – это хорошо, но требуется индивидуальный подход к каждому проекту», – сказал Кошелев.

Он отметил, что в центре города к существующим ограничениям инженерной инфраструктуры добавляется транспортная нагрузка. Создание школ, детских садов и поликлиник, по его мнению, также должно сопровождаться расчетами демографической ситуации и будущей потребности в учителях, врачах и других специалистах.

Девелоперы ищут новые направления

Снижение рентабельности жилищного строительства заставляет компании рассматривать другие сегменты. Среди возможных направлений участники рынка назвали малоэтажное жилье, индивидуальное строительство, центры обработки данных и гостиничные проекты.

Кошелев считает, что рынок складской и логистической недвижимости, который активно развивался в последние годы, постепенно насыщается. Следующим направлением для коммерческого строительства могут стать центры обработки данных.

Он предложил создать в Ростовской области режим наибольшего благоприятствования для реализации таких проектов. Развитие цифровой инфраструктуры, по его мнению, может повысить инвестиционную привлекательность региона.

Мельников сообщил, что областной минстрой уже изучает тему строительства ЦОДов на прикладном и регуляторном уровнях. Такие объекты требуют значительных энергетических мощностей, поэтому возможность их появления напрямую связана с развитием генерации и федеральными механизмами поддержки.

Замминистра назвал ЦОДы не основным, а дополнительным направлением, которое может стать для строительных инвесторов «запасным аэродромом». По его словам, минстрой сейчас активно погружается в эту тему.

Другим направлением диверсификации стал гостиничный девелопмент. Генеральный директор курорта «Золотые пески» Вадим Волченко отметил, что проблемы строительной отрасли в южных регионах во многом похожи. В оперативном плане компании сталкиваются с недостаточной доступностью финансовых ресурсов и логистическими ограничениями, а в стратегическом – с дефицитом инженерной и транспортной инфраструктуры.

По его словам, крупные курортные проекты невозможно эффективно реализовать без участия государства. В проекте «Золотые пески России» государственная поддержка направлена прежде всего на снятие инфраструктурных ограничений. Инвесторам должны предоставляться площадки с подведенными сетями и транспортной инфраструктурой, чтобы эти расходы не перекладывались полностью на стоимость проекта.

«Инфраструктурные ограничения – это ограничение для любого региона. Правильное планирование потоков, правильное планирование антропогенного воздействия – это стратегическая задача для всех регионов», – отметил Волченко.

Он считает, что действующие механизмы поддержки гостиничного строительства необходимо развивать. При этом переориентация девелоперов на малоэтажное и индивидуальное жилье не всегда способна обеспечить необходимую рентабельность, особенно в регионах с высокой стоимостью земли.

Отельный бум несет новые риски

Переход части девелоперов в гостиничный сегмент совпал с быстрым расширением номерного фонда на юге. Поэтому отельное строительство становится не только возможным направлением диверсификации, но и рынком с растущей конкуренцией и собственными рисками.

Заместитель генерального директора Primell Hotel Group Галина Полякова сообщила, что только в 2027 г. в Краснодарском крае планируется открыть семь крупных гостиничных объектов с общим номерным фондом более 6500 номеров.

По приведенным ею данным Дом.РФ, к 2030 г. абсолютный прирост номерного фонда в Краснодарском крае может приблизиться к 55 000 номеров. По мере расширения предложения главным вопросом станет способность новых объектов конкурировать за гостя и обеспечивать устойчивую работу после открытия.

По словам Поляковой, одна из основных проблем возникает, когда девелопер, ранее специализировавшийся на многоквартирном жилье, переносит привычную модель на гостиничный проект. Он стремится увеличить объем продаваемых площадей, но может не предусмотреть необходимое количество служебных помещений, общественных зон и инфраструктуры.

«Строительство гостиничного объекта – это не строительство МКД или другой жилой застройки. Это абсолютно разные функциональные модели здания, абсолютно разное позиционирование проекта. Гостиничного оператора нужно привлекать еще до начала работы над проектной документацией», – сказала Полякова.

На этом этапе, по ее мнению, необходимо определить сегмент и позиционирование гостиницы, ее инфраструктурное наполнение и требования к последующей эксплуатации. Без качественной концепции рост номерного фонда может привести к появлению объектов, малоэффективных для девелопера, банка, частных инвесторов и оператора.

Даже при правильно разработанной концепции экономика гостиничного проекта остается сложнее, чем у обычного жилья. Власенко отметил, что требования оператора и необходимость создания дополнительной инфраструктуры делают курортные комплексы менее маржинальными, чем многоквартирные дома.

«Те, кто строит системно и надолго, прекрасно понимают, что курортный девелопмент – это не столько про сверхзаработок, сколько про определенное наследие и развитие турпотока и турпотенциала», – сказал глава ГК СДК.