Девелоперы: сокращение рынка жилья Сочи связано с переходом на курортные форматы

Объем текущего строительства многоквартирного жилья в Сочи год к году сократился на 37%. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), если в июле 2025 г. этот показатель составлял 495 000 кв. м, то в том же месяце 2026 г. – 311 000 кв. м. При этом с начала текущего года на территории курорта не было запусков новых жилых проектов. По мнению опрошенных «Ведомости Юг» представителей девелоперов, это в первую очередь связано с переориентацией застройщиков на более прибыльные форматы.

Дефицита предложения пока не будет

Руководитель отдела аналитики ГК «Точно» Валерия Цыганок рассказала, что по состоянию на конец мая в Сочи в открытой продаже находилось 22 700 лотов общей площадью около 990 000 кв. м, включая квартиры и апартаменты. Поэтому отсутствие новых запусков многоквартирных домов, по ее мнению, пока не формирует дефицит предложения.

«Скорее, оно будет ограничивать дальнейшее накопление экспозиции и поддерживать ценовой уровень в наиболее качественных проектах и дефицитных локациях. Резкого роста цен по рынку в целом в ближайшей перспективе ожидать преждевременно: потенциал удорожания будет зависеть не только от объема новых запусков, но и от восстановления спроса, доступности ипотечного финансирования и условий продаж», – считает эксперт.

По информации ГК «Точно», средняя стоимость реализованных в январе–мае лотов в МКД в Сочи составила 389 000 кв. м, что на 4% выше среднее уровня за тот же период прошлого года. В мае показатель достиг 416 000 кв. м, увеличившись на 22% год к году.

Руководитель проекта «Сады морей» Олег Сакадин считает, что сокращение предложения жилья на рынке связано не столько с дефицитом земельных участков, сколько с целенаправленной градостроительной политикой и переориентацией застройщиков на другие сегменты.

«В условиях повышенного спроса на туристическую недвижимость и существующих ограничений девелоперы активно инвестируют в строительство апарт-отелей и других коммерческих объектов в рекреациях. Это привело к росту объемов строительства таких комплексов на 12% в 2025 г., в то время как ввод жилья сократился», – пояснил Сакадин.

По его оценке, апартаменты и апарт-отели уже составляют 65% сочинского предложения.

Цыганок рассказала, что сокращение запусков новых проектов обусловлено совокупностью факторов, в числе которых дефицит подходящих площадок, высокие требования к инфраструктуре и градостроительным параметрам. При этом, по ее мнению, переход девелоперов на курортные и сервисные форматы являются не альтернативой классическому жилью, а ответом на специфику Сочи как круглогодичного курорта.

Премиальная недвижимость растет

Руководитель отдела продаж гостиничного комплекса Mandarin Garden Давид Ахинян рассказал, что в течение 2026 г. застройщики уже скорректировали стоимость до минимально возможного уровня с учетом высокой стоимости проектного финансирования и использования эскроу-счетов. По его словам, сейчас рынок находится на ценовом минимуме, поэтому дальнейшего снижения стоимости жилья ожидать не стоит. В то же время в долгосрочной перспективе, в горизонте пяти лет, сокращение числа новых проектов приведет к уменьшению объема предложения, и на этом фоне можно прогнозировать постепенный рост цен, полагает эксперт.

Речь идет не о спаде, а о переходе к новой модели развития, когда девелоперы переосмысливают продукт с учетом градостроительной политики и изменившихся запросов покупателей, уверена коммерческий директор девелопера «Неометрия» Ленария Хасиятуллина.

«Приоритет строительства объектов санаторно-курортного назначения, гостиниц и жилых комплексов с развитой автономной инфраструктурой закономерно сокращает объем классического жилья и смещает предложение в сторону более дорогих и высокомаржинальных проектов», – отметила она.

Также эксперт подчеркнул рост спроса на премиальные объекты в Сочи, который по итогам 2025 г. составил 15%. По мнению Хасиятуллиной, в ближайшие годы наиболее востребованными будут проекты высокого класса с профессиональным гостиничным управлением и развитой инфраструктурой.

Ахинян сообщил, что спрос на качественные курортные резиденции сегодня превышает предложение, при этом особенно востребованы проекты категории 4-5 звезд, а также элитного сегмента.

«Сегодня на рынке представлены две основные модели. Первая – сервисные резиденции под управлением профессионального отельного оператора, где собственник получает пассивный доход и профессиональное управление объектом, как например проект элитного гостиничного комплекса», – сказал он.

Сакадин считает, что наиболее привлекательными и востребованными проектами будут элитные жилые комплексы и апартаменты с профессиональным управлением, отличающиеся уникальными видовыми характеристиками и локацией.