Реновацию сочинских санаториев замедлит долгая окупаемость

В первую очередь реконструкция здравниц будет интересна крупным инвесторам
пресс-служба администрации Краснодарского края

Несмотря на то, что новый Генеральный план Сочи будет стимулировать реновацию и строительство санаториев, этот процесс не будет быстрым в связи с высокими сроками окупаемости таких проектов. Об этом «Ведомости Юг» сообщил ряд экспертов.

Вице-президент Альянса туристических агентств России, гендиректор сети турагентств «Розовый слон» Алексан Мкртчян отметил, что главным мотивом для реконструкции устаревших санаториев и пансионатов является увеличение рентабельности.

«В Сочи много гостиниц от одной до трех звезд, но мало четырех- и пятизвездных. И чаще всего реновация проводится именно для повышения классности средства размещения, которое может дать прирост рентабельности до 300%», – констатировал Мкртчян.

Стоп-фактором, по его мнению, является большой объем инвестиций, который требуется для реновации. Собственники старых санаториев и пансионатов, как правило, не обладают такими ресурсами, а банки не готовы выдавать им доступные кредиты. Кроме того, по словам эксперта, часто такими средствами размещения владеют достаточно консервативные по складу люди, которые боятся финансовых рисков. С другой стороны, они не хотят терять свой актив и продавать его крупным инвесторам, у которых есть необходимые для реновации миллиарды рублей.

Другим сдерживающим фактором является долгий срок окупаемости – до 10 лет и более. Поэтому, по словам Мкртчяна, стимулировать реновацию могла бы господдержка, подразумевающая кредитование на этот срок под 6%.

«Но в целом старые санатории Сочи очень интересны с точки зрения современного турбизнеса, поскольку, как правило, обладают фондом свыше 100 номеров», – пояснил вице-президент Альянса туристических агентств России.

Инвесторы сделают ставку на высокий сегмент

Новый генеральный план Сочи был принят в конце 2023 г., он существенно ограничивает строительство жилья в городе и отдает приоритет организациям санкура, в том числе через реновацию санаториев, построенных еще в советский период.

Президент AV Group Алексей Крыловский сообщил «Ведомости Юг», что преимуществом санаториев старой постройки является их комплексность. Часто проекты советского периода предусматривали большую территорию, благоустройство и озеленение, а также самодостаточность организаций. Кроме того, часто они расположены в центральных локациях Сочи, поблизости от общественных зон, парков и другой инфраструктуры.

Среди ошибок, которые инвесторы могут совершать при реновации санаториев, Крыловский называл неправильный выбор сегмента.

«Есть тенденция к тому, чтобы создавать предложение для всех категорий отдыхающих сразу. Один корпус отдать под три звезды, другой под четыре и так далее. Но это неверно, и такая схема работать не будет, необходимо определиться. Разумеется, наиболее прибыльным является сегмент четырех-пяти звезд, и в основном инвесторы будут склоняться к этому варианту», – считает эксперт.

Также, по его словам, государству стоит уделить большое внимание реновации ведомственных санаториев, некоторые из которых в данный момент используются неэффективно.

В данный момент одним из основных инвесторов, объявивших о реновации старых объектов санкура Сочи, является федеральная «ЛСР Групп». Работы в пансионате «Кристалл» она планировала завершить уже во втором квартале 2024 г. Другим проектом компании в этой сфере является реновация санатория «Волна». Совокупный объем инвестиций оценивался в 25 млрд руб. На базе объектов планировалось создать единый гостиничный комплекс на 700 номеров с медицинской базой.

Кроме того, о планах по реконструкции санатория «Белые ночи» в 2023 г. заявляла сочинская компания Five Development – объем инвестиций в проект должен составить 10 млрд руб. А сеть Alean намеревалась реконструировать пансионат «Якорная щель» и оздоровительный комплекс «Спутник».

Оздоровительные услуги повышают потенциал

Председатель экспертного совета ассоциации «АМОС» Дмитрий Богданов считает, что успешными станут те проекты по реновации, которые предполагают сохранение или создание качественной медицинской базы, поскольку именно санатории в данный момент являются самым востребованным типом средств размещения.

По оценкам Богданова, глубина продаж в сочинских санаториях сейчас достигает девяти месяцев, что намного больше, чем у отелей четырех и пяти звезд, в том числе работающих по системе «все включено».

«Но такой спрос связан и с тем, что целый ряд здравниц, которые работали в советское время и даже в 1990-е гг., фактически покинули рынок», – пояснил он.

В частности, на месте санатория «Фазотрон» построили многоквартирные жилые комплексы, санаторий «Им. Орджоникидзе» просто был закрыт, в данный момент пустуют «Адлер» и учреждение «Им. Яна Фабрициуса».

В то же время, по словам Богданова, сегодня многие инвесторы понимают, что именно санатории лидируют по загрузке в межсезонье. Но их сдерживает незнание специфики работы со здравницами.

«А вот крупным корпорациям это вполне по силам. Опыт курортов Кавказских Минеральных Вод однозначно показывает, что реновация старых санаториев и строительство новых – это невероятно выгодное дело, путевки сразу после открытия распродаются на полгода вперед, причем по очень хорошим ценам», – считает Богданов.