Девелоперы: при ставке 14% новостройки на Кубани интереснее вторичного рынка

При ключевой ставке 14–13% рынок новостроек в Краснодарском крае будет оставаться более активным, чем вторичный. Такое мнение озвучили представители крупных девелоперских компаний региона.

Цены стабилизировались

Как пояснила заместитель генерального директора ГК «Инсити» Яна Газарян, первичный рынок сохраняет сильные позиции благодаря льготным программам и предложениям от застройщиков. Хотя при 12–11% ситуация может измениться, и «вторичка» начнет расти быстрее в процентном выражении.

«Если говорить о первичном рынке, то по итогам первого полугодия мы видим заметное замедление темпов роста. На мой взгляд, сейчас застройщики в первую очередь заинтересованы в сохранении объема сделок, особенно на фоне ожиданий возможных изменений условий семейной ипотеки. Резкое повышение стоимости в такой ситуации может сразу повлиять на спрос, поэтому многие компании достаточно осторожно корректируют цены», – прокомментировала она.

По словам Яны Газарян, в сентябре фиксировались отдельные случаи снижения стоимости цен на новостройки и дополнительные специальные предложения. Но она считает это временными мерами, поскольку при текущей себестоимости строительства девелоперам будет сложно долго удерживать цены на сниженном уровне.

Директор по продажам в ЮФО ГК Dogma Алексей Некрасов сообщил, что в новостройках Краснодара стоимость 1 кв. м сейчас стабилизировалась на уровне выше 165 000 руб., а на вторичном рынке – до 151 000 руб. При этом медианная стоимость в первичном сегменте в 2026 г. снизилась на 2,6%.

На черноморских курортах ситуация другая – в августе средняя стоимость 1 кв. м в новостройках там достигла 295 200 руб., увеличившись за год на 8,8%. В Новороссийске рост был еще более ощутимым – 14,3%.

«При сохранении ключевой ставки на уровне 14% я бы не ожидал резкого роста или существенного снижения цен. Скорее, прайсы будут увеличиваться постепенно – в пределах инфляции и по мере перехода строящихся домов на более высокие стадии готовности. При этом фактическая стоимость сделки будет сильнее зависеть от скидок, рассрочек и других условий покупки», – говорит Некрасов.

«Вторичка» в Краснодаре – тоже новое жилье

По информации аналитиков «Авито Недвижимость», Краснодарский вошел в число регионов, где число сделок с вторичной недвижимостью в августе 2026 г. превысило этот показатель в том же месяце 2025 г. На Кубани рост зафиксирован на уровне 24%.

В Краснодаре вторичный рынок является заметным конкурентом первичному, отмечает коммерческий директор ГК «АльфаСтройИнвест» Юрий Балабанов. Специфика города заключается в том, что значительная часть предложения представляет собой современное жилье – 60% сделок на «вторичке» приходится на дома, построенные за последние 10 лет. И фактически речь идет про конкуренцию похожих по качеству продуктов.

«Высокая стоимость рыночной ипотеки продолжит сдерживать спрос, поэтому для первичного рынка особенно важными останутся льготные программы, рассрочки и качество самого проекта. Цены при этом, скорее всего, будут двигаться достаточно сдержано, а девелоперы продолжат работать с условиями покупки и точечными предложениями, а не с резким снижением базовой стоимости», – считает эксперт.

Газарян согласна с тем, что построенное в 2015–2020 гг. жилье отличается более высоким уровнем: хорошим ремонтом, благоустроенными дворами, наличием прогулочных зон, детских площадок и пр. И благодаря этому оно вполне может конкурировать с первичным рынком. Впрочем, это в большей степени касается крупных городов края, а в небольших «вторичка» представляет собой более возрастной жилой фонд.

«Есть и фактор ипотеки. В Краснодаре первичный рынок получает существенное преимущество за счет семейной ипотеки, поскольку льготная ставка в основном распространяется именно на новое жилье. На вторичном рынке покупателю чаще приходится использовать стандартные программы. При этом в отдельных городах «Семейная ипотека» доступна и для покупки вторичного жилья. Но программа действует только в населенных пунктах с небольшими объемами текущего строительства. Кроме того, есть требования к самому дому – в частности, к его возрасту», – пояснила представитель ГК «Инсити».

В связи с этим возникает парадокс, когда «Семейная ипотека» действует в городах, где выбор современных домов на вторичном рынке сильно ограничен.

Продавцы конкурируют условиями покупки

Среди городов Краснодарского края, где вторичный рынок представлен наиболее весомо, Газарян назвала Гулькевичи, Кореновск, Крымск, Курганинск, Славянск-на-Кубани, Тимашевск, Тихорецк и Усть-Лабинск.

«Геленджик и Горячий Ключ я бы рассматривала отдельно. Там на стоимость жилья сильно влияет курортная и инвестиционная составляющая, поэтому структура спроса и ценообразование отличаются от других городов края», – отметила она.

Некрасов рассказал, что новостройки и «новая вторичка» сильно конкурируют в Краснодаре. Речь идет про квартиры в недавно сданных домах, которые выставляют на перепродажу инвесторы. Эти лоты могут быть на 10-20% дешевле аналогичных объектов у застройщика. Но в целом такой рынок остается малоподвижным – предложение большое, число сделок ограничено, а продавцы не готовы существенно снижать цены.

«Поэтому конкуренция сейчас идет не столько через массовое снижение стоимости, сколько через условия покупки. У застройщика здесь есть важное преимущество – льготные ипотечные программы и рассрочки, которых при покупке «вторички» нет. Так что даже квартира на вторичном рынке, которая номинально дешевле, не всегда оказывается более привлекательной для покупателя с точки зрения ежемесячного платежа и первоначальных затрат», – резюмировал Некрасов.