Рынок ИЖС юга могут покинуть до 30% застройщиков с введением эскроу-счетов

Спрос на частные дома в южных регионах продолжит расти в 2024 году
Freepik

Законопроект, разрешающий применение эскроу-счетов в индивидуальном жилищном строительстве, приведет к укрупнению рынка на юге России. В общей сложности его могут покинуть до 30% застройщиков, рассказал «Ведомости Юг» президент Федерации ИЖС Рамиль Усманов.

«Я думаю, что 30% застройщиков уйдут с рынка, они не смогут работать по новым правилам, с учетом того, что при использовании эскроу-счетов клиент получает скидку в 1%. В таком случае мы говорим об удорожании (проектов ИЖС – «Ведомости Юг»), но не для клиента», – поделился своим мнением Усманов. Он добавил, что укрупнение рынка будет характерно не только для юга, где коттеджное строительство традиционно развивается высокими темпами, но и для России в целом.

«Те компании, которые не будут использовать экскроу-счета, будут практически отрезаны от господдержки», – пояснил свою точку зрения Усманов. По его словам, мера является вполне обоснованной, так как государство заинтересовано в том, чтобы улучшать жилищные условия граждан, но «опасается, что деньги могут попасть к мошенникам».

Свои сомнения о введении этого инструмента в ходе Всероссийского жилищного конгресса в Сочи высказала зампредседателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева, по словам которой подорожание ИЖС, скорее всего, будет неизбежным.

«Нужно внимательно смотреть, как это все будет развиваться, так как появляются эскроу-счета для ИЖС. Я не уверена, что это будет толчком к развитию, так как эскроу-счета – это один из факторов удорожания продукта», – отметила Разворотнева на пленарном заседании.

В свою очередь Усманов считает, что введение эскроу-счетов сделает рынок индивидуального жилищного строительства надежнее и прозрачнее, так как по его словам, на рынке присутствует довольно много компаний, которые собирают деньги покупателей и в силу разных причин не выполняют перед ними обязательства.

«При наличии эскроу-счетов, клиент будет понимать, что его деньги лежат в банке и если даже компания не выполнит обязательства, его деньги в безопасности, и дом будет точно достроен», – резюмировал эксперт.

Благоприятным для рынка назвал предстоящее введение эскроу-счетов в сегменте ИЖС и генеральный директор сочинской компании Silver Stream Юрий Коровкин. По его мнению, механизм подстегнет кредитование в этой сфере.

«Чем больше будут кредитовать ИЖС, тем лучше будет чувствовать себя отрасль, так как люди не хотят морозить свои деньги, и готовы вкладывать их в недвижимость», – поделился с «Ведомости Юг» своим мнением Коровкин.

Что влияет на спрос

В целом, по мнению экспертов, спрос на индивидуальное жилищное строительство на Юге будет оставаться высоким в 2024 г., особенно это характерно для Краснодарского края. В первую очередь это связано с высокой ценой квадратного метра в многоквартирных новостройках, которые подорожали на фоне увеличения ключевой ставки. Как отметил Коровкин, на юге тренд на ИЖС напрямую связан, в том числе и с довольно высокой миграцией покупателей недвижимости из столицы и более северных регионов.

«Люди мигрируют к солнцу, теплу. Этот тренд никуда не делся и будет сохранятся», – подчеркнул эксперт добавив, что в отличие от сегмента многоквартирного жилья, роста стоимости жилья в сегменте ИЖС не наблюдается. Он присутствует только в сегменте элитных коттеджей из-за удорожания импортных материалов премиум-класса. «Но для элитного жилья он не является определяющим, так как для клиентов, приобретающих такие дома, на первое место выходит комфорт и приватность», – отметил Коровкин.

При этом эксперт подчеркивает, что анализируя спрос на индивидуальные жилые дома на юге, следует рассматривать каждую территорию обособленно. Например, сдерживающим фактором для роста цен в ИЖС Сочи является затоваренность рынка, возникшая из-за временного моратория на многоквартирные стройки, который ввели в 2021 г., чтобы упорядочить ситуацию на хаотичном рынке города-курорта.

«За это время построено очень много коттеджей и коттеджных поселков. При этом сейчас наблюдается спрос на готовые решения с ремонтом, мебелью и техникой. Приезжают зажиточные люди с северных регионов, и они хотят получить готовый дом со всем необходимым. Это сигнал для застройщиков закладывать в свою финансовую модель отделку», – отметил Коровкин.

Мнение о том, что спрос на ИЖС не является эквивалентным во всех южных территориях, высказал во время жилищного конгресса в Сочи и собственник АН «ДомКлючъ» Яков Лихогруд. По словам эксперта, в пригороде Краснодара спрос на коттеджи определяет в первую очередь разница в стоимости жилья – цены в новостройках здесь находятся на уровне 150 000 руб. за кв. м, тогда как в коттеджах средней площадью более 100 кв. м варьируются от 75 000 до 80 000 руб. за «квадрат».

В ближайшее время активнее всего на юге ИЖС будет развиваться в развивающихся курортных территориях – Анапе, Лагонаки, городах Азовского побережья и на Таманском полуострове. Тогда как в Сочи рынок ИЖС, по мнению эксперта, уже практически насыщен. При этом Лихогруд отметил растущий спрос на земельные участки, который связан с мораторием на перевод земель сельхозназначения в ИЖС.

Законопроект об эскроу-счетах

Проект закона об эскроу-счетах в ИЖС Госдума приняла в первом чтении в ноябре 2023 г. Согласно документу, деньги заказчиков будут храниться на специальном счете в банке до завершения строительства дома. При этом застройщик может вести строительство как за счет собственных, так и кредитных средств. Деньги он получит, когда дом будет достроен и все обязательства выполнены.

Подрядчик получит право заключать договор подряда с эскроу при наличии уникального идентификатора, согласно установленному Минстроем порядку. Строительство дома по договору подряда с использованием эскроу-счетов может также вестись с привлечением ипотеки. Законопроект содержат преференции и для самих подрядчиков. Предполагается, что работа по строительству ИЖС с использованием эскроу-счетов не будет облагаться НДС по аналогии с работой застройщиков МКД. В настоящее время законопроект «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу» все еще находится на рассмотрении.