Новостройки против вторички на Юге: как сближение цен влияет на выбор

За 9 месяцев 2026 года цены на новостройки и вторичное жилье на юге России менялись по-разному: в Краснодаре разрыв сократился, а в Сочи, по данным «Мира квартир», увеличился. Аналитики и участники рынка недвижимости объясняют, как разница в стоимости, условия покупки и характеристики жилья сегодня влияют на выбор покупателей.

За январь—сентябрь 2026 года в Краснодаре новостройки подешевели на 2,2%, тогда как вторичное жилье подорожало на 3,8%, следует из данных «Мира квартир». Разница между средней стоимостью квадратного метра на первичном и вторичном рынках сократилась с 29,9% в январе до 22,4% в сентябре. В Ростове-на-Дону цены росли в обоих сегментах: на 4,6% на первичном рынке и на 3,5% на вторичном. Разрыв здесь немного увеличился — с 23,6 до 25%. В Сочи новостройки подорожали на 6,3%, а вторичное жилье подешевело на 2,8%. В результате разрыв вырос с 47,3 до 61,1%.

Другую картину дает Домклик, сравнивающий новостройки не со всем вторичным рынком, а с отдельной категорией «свежей» вторички, то есть построенной после 2025 года. По этим данным, за январь—сентябрь 2026 года разрыв сократился во всех трех городах. В Краснодаре он уменьшился с 28,5 до 12,9%, в Ростове — с 18 до минус 1,5%, а в Сочи — с 44,8 до 24,4%. Отрицательное значение в Ростове означает, что в сентябре средняя стоимость квадратного метра свежей вторички оказалась на 1,5% выше, чем на первичном рынке.

Сам по себе разрыв в цене еще не объясняет, какой рынок выбирает покупатель. При сравнении важны также доступное предложение, условия покупки и характеристики конкретных объектов, считают опрошенные РБК Краснодар участники рынка.

Покупатель сравнивает не только цену

Сближение цен на первичном и вторичном рынках не означает, что покупатели одинаково реагируют на эту тенденцию. По наблюдениям участников рынка, выбор зависит от наличия собственных средств, доступности ипотеки, состояния жилья и срока заселения.

«Переток спроса на вторичный рынок мы видим. Особенно хорошо эта тенденция заметна в Краснодарском крае, где разница в стоимости новостроек и готового жилья может превышать 15-20%. А это уже достаточно существенная сумма — иногда несколько миллионов рублей за квартиру», — говорит руководитель отдела аналитики ГК «Точно» Валерия Цыганок.

По ее словам, такая разница может повлиять на решение покупателей, которые располагают полной суммой и выбирают между сопоставимыми по площади квартирами. В то же время в «Инсити девелопмент» заметного перетока покупателей на вторичный рынок пока не наблюдают.

«Для покупателя важна не только стоимость квартиры, но и то, на каких условиях он может ее приобрести. Даже если цены на сопоставимые объекты сближаются, решающим фактором часто остается ежемесячный платеж», — отмечает директор департамента продаж «Инсити девелопмент» Ксения Гагарина.

По ее словам, льготная ипотека поддерживает спрос на первичном рынке, поскольку для многих семей делает покупку доступнее. У покупателей с полной суммой на руках выбор шире: они могут сравнивать новостройки и вторичное жилье по цене, расположению и состоянию квартиры.

Готовность жилья становится аргументом

Срок заселения может влиять на выбор между новостройкой и вторичным жильем. При покупке строящегося объекта покупателю приходится учитывать время до переезда и расходы на аренду, если у него нет другого жилья. Кроме того, в бюджет могут войти ремонт, мебель и техника.

По наблюдениям Валерии Цыганок, на рынке стало больше предложений в уже сданных домах и проектах, близких к завершению строительства. По ее словам, такие квартиры позволяют застройщикам конкурировать со вторичным рынком за счет более короткого срока ожидания.

Ксения Гагарина также отмечает интерес покупателей к готовым домам и объектам на высокой стадии строительной готовности. По ее словам, при сравнении вариантов важно учитывать не только цену квартиры, но и расходы, которые возникнут до переезда или начала сдачи в аренду.

Конкуренция идет и за покупателей, располагающих полной суммой на приобретение жилья. Как отмечает Гагарина, одним из инструментов становятся скидки при стопроцентной оплате. Для покупателей, которым необходимо распределить расходы во времени, застройщики предлагают субсидирование ипотечной ставки и рассрочки. При этом условия конкретной программы необходимо оценивать с учетом стоимости квартиры, первоначального взноса и срока действия сниженной ставки.

«По нашей практике, основная конкуренция сейчас разворачивается вокруг цены и способов оплаты. Покупателю важно понимать, какую сумму нужно внести сразу, сколько платить дальше и когда он сможет заселиться в квартиру», — говорит Ксения Гагарина.

На курортном рынке важен сценарий покупки

В курортных городах при выборе недвижимости имеет значение и цель приобретения. Покупатель, который планирует жить в квартире или приезжать туда на отдых, может предъявлять к ней другие требования, чем тот, кто рассчитывает сдавать ее в аренду.

«Когда покупатель выбирает курортную недвижимость, он оценивает не только цену, но и сценарий использования: будет ли это жилье для собственного отдыха или объект для сдачи в аренду», — отмечает коммерческий директор «Браво» Елена Султанова.

По данным компании, в ЖК «Кипарис» в Анапе за январь—август 2026 года на квартиры площадью до 40 кв. м, в том числе подходящие для сдачи в аренду, пришлось более 56% сделок, а студии и однокомнатные квартиры в совокупности обеспечили 78% продаж.

Еще один критерий — готовность квартиры к заселению или сдаче в аренду. По данным «Браво», в 2026 году 89% сделок в проектах компании приходилось на квартиры с готовой отделкой. Такой вариант позволяет избежать отдельного этапа ремонта, однако итоговые расходы зависят в том числе от стоимости объекта и затрат на его содержание.

В премиальном сегменте Сочи покупатели обращают внимание и на другие характеристики жилья. По словам коммерческого директора Parade Development Тамары Коломийцевой, значение имеют приватность, инфраструктура и сервис. В этом сегменте сравнение предложений также зависит от требований покупателя к самому объекту и условиям проживания.