От центра к окраинам: эксперты назвали районы Сочи с наибольшим потенциалом

Несмотря на сохраняющуюся турбулентность на рынке недвижимости, Сочи как курорт федерального значения по-прежнему привлекает покупателей со всей России. Риэлторы проанализировали их предпочтения для «Ведомости Юг» и назвали районы, которые сегодня пользуются наибольшим спросом, а также территории с потенциалом дальнейшего роста. Среди лидеров – Старый Сочи, Адлер, Сириус, Хостинский район и Красная Поляна. Интерес к перспективным локациям постепенно смещается в сторону Лазаревского, Кудепсты и других районов.

Старый Сочи

Руководитель агентства недвижимости «Городской Риэлторский Центр» Юлия Усачева отмечает, что наибольший покупательский интерес традиционно удерживают локации в центре Сочи.

«Морпорт, набережная, пляжи, «Фестивальный» – для многих людей это и есть тот Сочи, к которому они привыкли», – говорит Усачева.

Руководитель отдела продаж в агентстве недвижимости «Лови Момент» Мария Саркисян подтверждает, что список самых востребованных районов Большого Сочи прежде всего включает Центральный район, Адлер, Сириус, Хостинский район, Красную Поляну.

«Центральный район – это «сердце» Сочи с максимальной концентрацией инфраструктуры: престижные школы и гимназии, Морской вокзал, Зимний театр, лучшая в городе транспортная доступность», – утверждает Саркисян.

При этом каждый район привлекает разные группы покупателей с разными запросами. Тот же центр, по мнению Усачевой, это выбор тех, кто много лет приезжал в Сочи для отдыха, хорошо знает город и выбирает район, который им давно знаком и понятен. Саркисян добавляет к этому списку тех, «кому важны престиж и все городские блага в шаговой доступности».

Представитель компании «Лови Момент» называет Адлер и Сириус в числе лидеров по инвестиционной привлекательности: ровный рельеф, удобная логистика, близость к аэропорту и ж/д вокзалу. Сириус, кроме того, привлекает статусом федеральной территории и олимпийской инфраструктурой. Хостинский же район, по словам эксперта, выделяется хорошей экологией и санаторно-курортным наследием.

С Марией соглашается и эксперт по недвижимости Сочи Кирилл Флутков: «Сириус выделяется ограниченным предложением и развитием самой территории. Хостинский район интересен прежде всего покупателям, которые выбирают недвижимость для постоянного проживания»

Усачева добавляет, что Сириус очень нравится молодым семьям. «Это новая территория, большие пространства, олимпийские объекты, спорт, хорошая образовательная инфраструктура. Там совершенно другое ощущение пространства: все ровно, длинная набережная, более широкие пляжи», – отмечает она.

Не забыли эксперты и про Красную Поляну. «Это уникальный уголок. И сегодня он уже далеко не только история про лыжников. Эту локацию выбирают люди, которые любят горы, природу, пешие маршруты, тишину и немного другой образ жизни», – говорит Усачева.

Стоимость жилья в новостройках Сочи выросла на 14,2% за год

Высокий спрос на жилую недвижимость в Сочи выражается в ценах. По словам Саркисян, в центре города цена за «квадрат» в новостройках и комплексах бизнес-класса варьируется от 600 000 руб. до 750 000 руб. Средняя цена по Сочи почти в два раза ниже. В новостройках – 380 600 руб. за 1 кв. м, на вторичке – 300 000 руб.

Примерно те же цифры приводит Усачева. «Если говорить о качественном, интересном предложении в востребованных локациях, то сегодня мы ориентируемся на цифры от 500 000 руб. за квадратный метр», – говорит представитель «Городского Риэлторского Центра», добавляя, что на более новых и качественных объектах цена может варьироваться от 500 000 руб. до 700 000 руб. за квадратный метр и выше.

При этом эксперт признает, что рынок сочинской недвижимости крайне неоднородный, соответственно, и говорить о средней цене нужно с оглядкой на множество факторов. «Даже в востребованных локациях можно найти вторичную квартиру дешевле, например, по 350 000–400 000 руб. за квадратный метр», – заявляет Усачева.

«Цены сильно зависят от конкретного проекта и его расположения, – частично соглашается с коллегой Флутков. – Поэтому диапазон внутри одного района порой говорит больше, чем средняя цифра. В целом по Сочи квадратный метр в новостройках сейчас находится на уровне 484 000–489 000 руб. На вторичном рынке ориентир составляет около 304 000 руб.»

В то же время динамика роста сохраняется, и за последний год стоимость жилья в новостройках выросла на 14,2%. На вторичном рынке динамика скромнее: от +4% до –3,2%, сообщает Саркисян.

«В центре цена за квадрат может быть на 20–55% выше средней по Сочи. В спальных районах цена, наоборот, на 30–40% ниже средней. В Сириусе и на Красной Поляне стоимость значительно выше из-за дефицита предложения», – говорит представитель агентства «Лови Момент».

На высокую стоимость жилья также влияет и сокращение предложения. По словам Флуткова, за год число продаваемых объектов уменьшилось на 27%. Одновременно с этим застройщики снизили среднюю площадь продаваемых квартир до 35 кв. м. «В результате покупатель получает меньшую площадь, а стоимость квадратного метра остается высокой. Такая картина уже прослеживалась и раньше: например, в бизнес-классе цена метра весной 2025 г. доходила примерно до 500 000 руб.» – утверждает Флутков.

О дефиците предложения говорит и Саркисян: «За первые три месяца 2026 г. объем выставленных на продажу квартир сократился на 19%, создав голод на ликвидные объекты». Этому способствует статус города как главного курорта страны и вытекающая из этого заинтересованность инвесторов и переезжающих сюда граждан.

Руководитель агентства недвижимости «Городской Риэлторский Центр» утверждает, что среди их клиентов местных не так много. «Если говорить о нашей практике, то до 99% обращений по престижным локациям – это иногородние клиенты. При этом классических инвесторов за последние годы стало меньше, что вполне объяснимо при высокой стоимости денег», – говорит эксперт.

Самой крупной категорией покупателей, она назвала людей, приобретающих недвижимость для собственного отдыха. Следующими идут те, кто планирует переезд в Сочи как на постоянное место жительства. Третья категория – покупатели, которые рассматривают приобретение недвижимости как возможность сохранения капитала.

Саркисян также разделяет покупателей на три группы. При этом эксперт объясняет, на какие факторы обращают внимание представители каждой из групп: «Во-первых, это инвесторы. Фокус их внимания сместился на стабильный арендный поток, и поэтому они, как правило, интересуются апартаментами и квартирами от 30 кв. м».

Следующей категорией Саркисян указывает семей с детьми. По ее мнению, представители этой группы выбирают районы с развитой социальной инфраструктурой. Ключевые факторы для них: школы, сады и поликлиники в шаговой доступности.

Переезжающие в Сочи, как правило, представители Сибири, Севера и Дальнего Востока, ищут комфортную среду для круглогодичного проживания, добавляет Саркисян.

Цена на жилье в Лазаревском иногда на 30-50% ниже, чем в центре

Среди районов, обладающих потенциалом к росту, все эксперты, в первую очередь, указывают на Лазаревский.

«Лазаревский – «район будущего». Здесь еще есть крупные, фактически неосвоенные участки на первой береговой линии – площадью до 10 га», – говорит Саркисян.

По ее мнению, в центре Сочи или в Адлерском районе больших массивов у моря уже практически не осталось. Поэтому масштабное строительство сместилось в Лазаревский. «Сегодня здесь реализуется все больше новых апартаментных комплексов, в том числе пятизвездочных. Заходят управляющие компании международного уровня, строятся элитные отели на первой линии, в том числе с медицинскими лицензиями – с прицелом на wellness и медицинский туризм. Это формирует новую точку роста, повышает престиж локации и делает Лазаревский район все более востребованным как у покупателей, так и у инвесторов», – говорит Саркисян.

«Я бы также обратила внимание на Лазаревский район. Его любят многие иногородние, которые годами приезжают туда отдыхать. При этом недвижимость там можно приобрести дешевле, чем во многих более раскрученных локациях Сочи, а сам район полноценный и самодостаточный», – соглашается с коллегой Усачева.

Флутков тоже отмечает Лазаревский район как один из самых перспективных. «На горизонте ближайших нескольких лет я бы следил за Хостой [Хостинский район. – "Ведомости Юг"], Дагомысом и Лазаревским. По мере роста цен в наиболее известных локациях часть покупателей смещается туда, где бюджет входа ниже», – говорит Флутков и добавляет, что дополнительный спрос этим территориям дают новые жилые проекты, развитие инфраструктуры и транспортной доступности. Для покупателя здесь важна конкретная точка: расстояние до моря и основных дорог, окружение, стадия проекта и планы развития территории, считает Флутков.

Эксперты не оставляют без внимания и другие территории города. Например,Усачева рекомендует обратить внимание на Кудепсту. Этот микрорайон, по ее словам, обладает потенциалом за счет ведущихся там строительных проектов, которые включают в себя развитие соответствующей инфраструктуры.

Кудепсту упоминает и Саркисян. Вместе с Хостой эти два района усиливаются за счет проектов КРТ и обновления инфраструктуры.

«Еще одна интересная история развивается в районе Пластунки. Сейчас там реализуются крупные жилые комплексы. Когда они будут завершены и территория полностью сформируется, я думаю, там появится новая точка притяжения прежде всего для постоянного проживания», – делится мнением Усачева.

При всем потенциале этих «районов будущего» средняя стоимость жилья там пока еще уступает ведущим локациям Сочи.

В Лазаревском средняя цена 1 кв. м составляет примерно 250 000–350 000 руб. Если речь идет о премиальных апартаментах у моря – 350 000–500 000 руб.

В Кудепсте за 1 кв. м. в среднем придется заплатить 300 000–400 000 руб., а в Бытхе и Донском микрорайоне – 300 000–450 000 руб. Такие данные приводит Саркисян.

Разница в цене по сравнению с центральными районами – хорошее подспорье для инвестиций. «Возможность войти на ранней стадии есть. Наибольший потенциал я вижу в Лазаревском районе, особенно в проектах на первой береговой линии, куда заходят международные управляющие компании и строятся пятизвездочные отели с медицинскими лицензиями», – говорит Саркисян.

По ее мнению, цена строящегося объекта в Лазаревском сейчас может быть на 30-50% ниже, чем сопоставимого объекта в центре или Сириусе. А по мере развития территории и появления отелей под международным управлением этот разрыв будет сокращаться.

Уже сейчас эксперты прогнозируют увеличение цен в перспективных районах. «На мой взгляд, к октябрю-ноябрю мы можем увидеть рост максимум до 10%, причем далеко не на всю недвижимость», – утверждает Усачева.

Представитель «Городского Риэлторского Центра» соглашается с тем, что в «районах будущего» можно приобрести недвижимость дешевле, чем в уже раскрученных локациях.

В то же время эксперт считает неправильным рассматривать такие покупки только с позиции «сегодня зайдем дешево, а завтра обязательно заработаем». «Важнее смотреть на то, что реально будет построено вокруг объекта: дороги, школы, социальная и коммерческая инфраструктура. Насколько удобно будет там жить и как территория будет связана с остальным городом», – заключает Усачева.