Девелоперы юга ждут оживления спроса на жилье в ближайшие два года

Спрос на жилье в Краснодарском крае и Ростовской области может значительно оживиться уже в 2026–2027 гг. Но для этого должен сложиться ряд условий – включая продолжение снижения ключевой ставки Банком России, а также отсутствие новых жестких ограничений льготной ипотеки. Об этом «Ведомости Юг» сообщили представители крупных девелоперских компаний.

Отложенный спрос ждет ставку

В ноябре глава аналитического центра Дом.РФ» Михаил Гольдберг заявил, что в 2027 г. ставка по рыночной ипотеке может опуститься до 10% и ниже, и это приведет к кратному росту спроса и скачку цен на жилье на 10–15% – то есть вдвое выше ожидаемой инфляции.

Основатель девелопера Bravo Аркадий Погосян отметил, что сегодня горизонт прогнозирования на рынке составляет около полугода, и комментировать ожидания относительно того, что будет в 2027 г. довольно сложно. Учитывая возможные законодательные изменения, перемены в политике Банка России и чисто экономические причины, влияющие на отрасль.

«В целом мы смотрим на ситуацию оптимистично, и действительно надеемся, что при сохранении текущих трендов в 2027 г. спрос на недвижимость будет намного более активным, чем сейчас. Но не стоит забывать, что могут вмешаться непредвиденные факторы», – сказал он.

В то же время значительное оживление спроса может случиться уже в 2026 г., при сценарии по снижению ключевой ставки до 13% и ниже. По словам Погосяна, это приведет к реализации большого отложенного спроса, который складывался на рынке в условиях слабой доступности ипотеки. И в том числе скажется на цене жилья.

«Также не стоит забывать про замедление вывода на рынок новых девелоперских проектов в 2025 г. В частности, в Краснодарском крае динамика замедлилась на 40% по отношению к прошлому году. И эффект от этого будет заметен уже в ближайшие полгода – в виде дефицита качественных проектов на рынке, который также окажет влияние на цену жилья», – подчеркнул эксперт.

Вице-президент по продажам строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-Юг» Светлана Воеводина сообщила, что в ближайшие два года рост спроса на новостройки, вероятно, станет более уверенным, хотя и влияние увеличивающейся себестоимости строительства также будет давать о себе знать.

«Несмотря на ожидаемое снижение ключевой ставки, стимулирование спроса потребует более существенного снижения процентных ставок по ипотечным кредитам до уровня 10% и ниже, чтобы возобновить активный спрос населения. Основная доля сделок сейчас совершается в рамках льготных государственных программ», – пояснила Воеводина.

Она привела данные сервиса Продома.РФ, согласно которым среди южных городов по объемам строительства в октябре 2025 г. лидировали Краснодар (5,6 млн кв. м), Новороссийск (876 000), Анапа (603 000) и Сочи (511 000 кв. м). При этом в Краснодаре пока наблюдается переизбыток предложения и недостаточно высокий спрос. Средневзвешенная стоимость 1 кв. м в новостройках краевого центра, по ее словам, составила 161 000 руб.

Снижение на 3-4% сильно оживит рынок

Директор «ИНПК Девелопмент» Роман Чумак считает, что снижение ключевой ставки на 3–4% относительно текущего уровня в 16,5% станет мощнейшим стимулом для реализации огромного отложенного спроса.

«В Краснодарском крае сработает мультипликатор в виде устойчивого миграционного притока. Дешевые кредитные деньги встречаются с постоянно растущим базовым спросом на жилье. В такой ситуации прогнозируемый общероссийский рост цен в 10–15% может быть превышен, особенно в самых востребованных локациях – Краснодаре, Сочи, курортных агломерациях», – говорит он.

В Ростове-на-Дону драйверы будут иными, но не менее сильными. Активизация спроса здесь будет сильнее связана с возросшей доступностью ипотеки для реальных покупателей, которые живут и работают в городе. Рост цен может быть чуть более сдержанным, чем в Краснодаре, но также значительным, в верхней границе прогноза или чуть выше, отметил руководитель «ИНПК Девелопмент».

При этом действительно важным психологическим и экономическим порогом он видит рыночную ипотечную ставку в 8–9%, поскольку в этом случае платеж за типовую квартиру становится сопоставим или ниже арендной платы за аналогичное жилье, что сильно влияет на решение о покупке.

Тем не менее, сценарий с увеличением спроса на жилье уже в 2026 г. Чумак также считает вполне вероятным, при условии снижения ключевой ставки до 11–12% уже в начале года, макроэкономической стабильности в стране, а также продолжения работы программ господдержки.

70% покупателей ждут доступную рыночную ипотеку

Руководитель отдела продаж СК «Алива» Юлия Кухта считает, что на юге спрос на недвижимость значительно не снижался, а просто переориентировался на вторичный рынок. Поэтому уменьшение ключевой ставки, по ее мнению, не будет мощным стимулом для покупок жилья.

«Для значительного всплеска в первую очередь должен снизиться размер первоначального взноса, желательно до нуля», – отметила эксперт.

В то же время директор по продажам в ЮФО ГК Dogma Алексей Некрасов полагает, что перетоку средств в недвижимость будет способствовать снижение привлекательности депозитов. Следствием этого станет ускорение темпов продаж жилья и рост цен на недвижимость.

Реализация отложенного спроса, по его оценке, начнется тогда, когда ключевая ставка выйдет на уровень, позволяющий застройщикам и банкам сформировать привычные условия для покупателей.

«Это хорошо можно объяснить на примере окончания в 2024 г. программы «Господдержка-2020». Ее отмена привела к снижению объемов продаж в два раза, поскольку люди привыкли к ставке в 8%. И, если «ключ» снова приблизится к 12%, появится возможность субсидировать ставку на несколько процентных пунктов и приблизить к привычному для населения уровню. Это стимулирует тех, кто все это время откладывал покупку», – прогнозирует Некрасов.

В течение нескольких ближайших лет следует ожидать возвращения ставок по стандартной ипотеке к уровню 2020-2021 гг., считает коммерческий директор ГК «Метрикс Development» Юлия Сидорова. Но в 2026 г. спрос останется примерно на уровне 2025 г., и локальное оживление возможно лишь при запуске дополнительных ипотечных инструментов для тех категорий граждан, которых сейчас госипотека не охватывает.

«Если рассматривать воронку сделок с отложенным спросом, то основная масса клиентов ожидают снижения ставок по рыночной ипотеке, а это примерно 70%. Покупателей массового сегмента удерживают прежде всего высокие ежемесячные платежи, которые сегодня превышают 50 000 руб. Самый комфортный платеж для этой аудитории должен быть примерно равен стоимости аренды небольшой однокомнатной квартиры», – считает Сидорова.

Заместитель генерального директора ГК «Самсон» Денис Сериков сообщил, что в случае снижения ключевой ставки до 7,5–8,5% рыночная ипотека окажется на уровне 10%. При этом к тенденции по раскрытию депозитов, по его мнению, стоит относиться сдержанно оптимистично, поскольку из 70,2 трлн руб. накоплений около 95% – это вклады на сумму менее 1 млн.

«Наиболее значимый прирост спроса мы можем прогнозировать при ставке 12% и ниже. Например, при стоимости лота 10 млн руб. с первоначальным взносом 30%, при условии кредитования объекта на 30 лет по ставке 10%, платеж в месяц составит 61 430 руб.», – рассказал Сериков.

Рост спроса в большей степени затронет районы, где ежемесячный платеж по ипотеке будет ниже или на уровне стоимости аренды жилья. В частности, в Краснодаре для покупки лота средней стоимость 7,2 млн руб., ипотечный платеж в месяц составит 43 000 руб., так что покупателю станет выгоднее приобрести квартиру, а не арендовать, привел цифры эксперт ГК «Самсон».