Рынок сервисных апартаментов требует донастройки
Эксперты отмечают рост претензий со стороны частных инвесторов
Сервисные апартаменты с множеством собственников стремительно набирают популярность на юге России. По данным Ассоциации отельеров АМОС, 49% строящихся в РФ объектов этого сегмента приходится на Краснодарский край. По словам опрошенных «Ведомости Юг» экспертов, с увеличением их числа в регионе растет и количество споров между сторонами процесса – частными инвесторами, девелоперами и управляющими компаниями.
Недвижимость как инвестиционный инструмент
Как рассказал «Ведомости Юг» председатель правления Ассоциации отельеров АМОС Дмитрий Богданов, сейчас только в Сочи уже работает порядка 70 сервисных апарт-отелей. Если добавить к этому количеству заявленные к строительству проекты, можно отметить, что этот рынок уже в ближайшее время увеличится в разы.
«На рынок приходит большое количество частных инвесторов, на деле же им далеко не всегда объясняют все нюансы бизнес-процессов в индустрии гостеприимства. Например, влияние такого фактора как межсезонье, или выбора локации, сегмента рынка», – отметил Богданов. Он добавил, что с ростом количества игроков в этом сегменте увеличилось и число корпоративных споров между сторонами процесса, что, так или иначе, отражается на сервисе, самом госте и имидже отрасли. Кроме того, обостряется конкуренция за профессиональные кадры в хореке.
«Потребуется не менее трех–четырех лет на то, чтобы этот сегмент стал полноценным и сбалансированным участником рынка гостеприимства на юге России» – сказал Богданов. На то, как гладко пройдет этот процесс значительное влияние окажет поведение самих участников рынка.
Как объяснил руководитель федеральной программы «Семейный капитал» Евгений Ткачев, на быстрый рост сервисных апартаментов повлияла высокая волатильность финансовых рынков и нестабильность традиционных инвестиционных активов на фоне общей экономической ситуации.
«Сервисные апартаменты – это, по своей сути, инвестиционный инструмент, но он «продается» частным инвесторам, как некий эмоциональный продукт, что в корне неверно. Отсутствие регулирования внутри отрасли приводит к росту числа недовольных инвесторов, которые не получили ожидаемую на старте входа прибыль и не учли все риски», – говорит Ткачев.
Противоречия в цифрах
По данным АМОС, средняя операционная доходность для апартаментов стандартного класса на Кубани составляет около 8–12% годовых от их стоимости – при условии верно выбранной локации и грамотного управления. В абсолютных цифрах для объекта площадью 25–35 кв. м это примерно 900 000 – 1,8 млн руб. валового дохода в год. В этой сумме не учитываются эксплуатационные расходы, коммунальные платежи и комиссия управляющей компании, которая может составлять 10–30% от дохода или быть фиксированной ставкой.
Как отмечает сооснователь, председатель Ассоциации «Справедливое партнерство» Лариса Кобзева, такой доходности удается добиться далеко не всем частным инвесторам. На показатели влияет множество факторов – компетенции управляющей компании, местоположение, конкурентная среда на рынке, сопутствующая инфраструктура и уровень предоставляемого сервиса.
«Самая распространенная претензия инвесторов сегодня – это не соответствие заявленных обещаний и реальной доходности. Зачастую, перед покупкой инвестору обещают 14% годовых и более, а на деле выходит около 3%. Причина этого чаще всего даже не в рынке. Красивый лозунг "Инвестируй – живи – наслаждайся" часто в итоге превращается в «Заплати – доверься – жди, когда УК научится работать», – отмечает Кобзева.
Она пояснила, что причина такой ситуации лежит в отсутствии единого стандарта договора управления сервисных апартаментов с УК. При этом чаще всего в суд инвесторы-собственники обращаются с требованиями о признании права общей долевой собственности (ОДС) на места общего пользования (МОП).
«В судах инвесторы хотят добиться прозрачной отчетности и контроля реальных расходов. Отсутствие юридически оформленного права собственности на МОП лишает собственников апартов возможности влиять на ключевые управленческие решения и получать доход от коммерческих зон», – подчеркнула Кобзева.
Она добавила, что объединение частных инвесторов в ассоциации и сообщества для того, чтобы защищать свои интересы в судебных процессах становится трендом в проблемных объектах.
Как отметила основатель и руководитель «Городского риэлторского центра», вице-президент Гильдии риэлторов Сочи Юлия Усачева, в связи с тем, что сервисные апартаменты, как правило, приобретают не для собственного проживания, а для передачи в управление и извлечения последующего дохода, этот сегмент требует профессионального подхода.
«Здесь важно разбираться не только в юридической составляющей, но и в отельной индустрии, понимать тренды курортной сферы, быть готовым к работе и к разным результатам, как на растущем, так и на падающем рынке», – говорит Усачева.
По словам Ткачева, в этом сегменте очень высок риск неэффективного управления, поскольку многие управляющие компании привлекаются постфактум и не готовы к эффективной эксплуатации объектов, имеющих множество недостатков.
«Рынок сервисных апартаментов Сочи покажет совсем иную доходность и проблемы характерные для этого рынка, чем та же Анапа, которая уже становится перегретой предложениями, или Новороссийск, где хорошо развит деловой туризм и не такая высокая насыщенность рынка», – говорит Ткачев, добавляя, что все эти факторы надо отслеживать и анализировать ликвидность проектов.
Пути решения
По мнению Кобзевой, для нормализации ситуации на столь быстрорастущем рынке как сервисные апартаменты нужны системные изменения – на законодательном уровне нужно определить статус апартаментов и обязать застройщиков оформлять места общего пользования в общую долевую собственность как и в многоквартирных домах (МКД).
«Важно разработать прозрачные отраслевые стандарты договоров управления. Апарт-отель не является многоквартирным домом в понимании российского законодательства и для управления апарт-отелем управляющей компании не требуется лицензия. При управлении апартами УК может руководствоваться своими схемами и алгоритмами. В этом я вижу основной корень проблем, так как нет никакого обязательного законодательного регулирования деятельности УК», – сказала Кобзева.
Кроме того, по мнению членов Ассоциации «Справедливое партнерство», для контроля УК необходимо развивать институт Совета директоров с участием представителей от собственников. Также, в числе предложений – создание рейтинга УК, который поможет рынку гостеприимства очиститься от недобросовестных УК, а инвесторам сделать осознанный выбор в пользу профессионалов.
Как сказал Ткачев, системных изменений добросовестные участники рынка могут добиться силами саморегулируемых организаций. И они должны начать этот процесс, если хотят и дальше привлекать инвесторов в свои проекты и стабильности на этом рынке.
«Если рассуждать, кто должен начать этот процесс, на мой взгляд, как будто бы должен девелопер – вывести некий единый стандарт рекламы, маркетинга и соблюдать его и требовать того же от риелторов», – говорит Ткачев.
Богданов добавляет – чтобы рынок апарт-отелей и сервисных апартаментов развивался сбалансированно и не страдала вся сфера индустрии гостеприимства, помимо процессов регулирования всем участникам рынка нужно больше думать о повышении туристической привлекательности курорта и конкретных объектов в межсезонье.
«Разве может быть эффективным отельный бизнес, когда загрузка по году слабая. А основная выручка приходится на летний период плюс неделя на новогодние праздники? Моя позиция однозначна – бизнесу и курортам, властям муниципалитетов и минкурортов края нужно сделать всё, чтобы решить задачи по загрузке по краям сезона», – подчеркнул Богданов, добавив, что только в этом случае индустрия гостеприимства Краснодарского края сможет рассчитывать на высокую отдачу от инвестиций в курортную сферу.