Эксперты: на юге РФ цены на вторичном рынке и в новостройках придут к балансу

После отмены программы ипотеки с государственной поддержкой цены на вторичном рынке недвижимости в Ростовской области и Краснодарском крае могут примерно уравняться со стоимостью в новостройках. Об этом «Ведомости Юг» рассказали представители девелоперов и эксперты в сфере недвижимости. При этом высокая ключевая ставка (18%) будет негативно влиять на оба этих сегмента рынка.

Как рассказали в девелоперской компании AVA (Краснодар), после отмены льготной ипотеки продавцы на вторичном рынке уже начали повышать цены, считая, что из-за завершения действия этой программы условия кредитования стали равными. В результате по отношению к началу 2024 г. стоимость квадратного метра на «вторичке» выросла почти на 20% и приблизилась к уровню новостроек.

В то же время заметной переориентации спроса на вторичное жилье пока не происходит.

«Вероятнее всего, спрос и цены на вторичном и первичном рынках достигнут паритета. И конечный выбор покупатель будет делать, исходя из удобства расположениая объекта недвижимости, планировки, качества строительных материалов, а также наличия различных сервисов», – прокомментировали представители AVA.

От «вторички» ждут рост выше инфляции

Заместитель директора по первичному рынку и зарубежной недвижимости жилищно-ипотечного центра «Каян» Инна Грибанова сообщила, что сейчас средняя стоимость квадратного метра на рынке вторичной недвижимости Краснодара составляет 130 000 руб., в то время как на новостройки она превышает 160 000 руб. По ее оценке, рост цен на вторичном рынке с начала 2024 г. был, но не настолько значительный – около 7%.

«Рынок не стагнирует. Например, в нашей компании на долю «вторички» сейчас приходится до 70% от общего количества сделок. Обычно такие покупки совершают клиенты с наличными средствами на руках, либо те, кому нужно заехать и сразу жить, не тратясь на ремонт», – пояснила Грибанова.

При этом люди, продающие вторичную недвижимость, чаще всего вкладывают высвободившиеся средства в покупку квартир в новостройках, поскольку это все еще более выгодно с точки зрения доходности. Но в будущем ситуация может измениться – по прогнозу эксперта, рост цен на новостройки в ближайшие пару лет будет замедляться и окажется на уровне ниже инфляции. Динамика удорожания «вторички», напротив, превысит этот уровень, и фокус сместится на этот сегмент недвижимости.

«Думаю, что цены на первичном и вторичном рынке уравняются к 2026 г. Если, конечно, мы не увидим какие-то новые меры господдержки», – констатирует Грибанова.

Доля ипотеки будет сокращаться

Основатель консалтинговой компании «Жилин. Эксперт» Александр Жилин отметил, что на рынке недвижимости Ростовской области ситуация неоднородна. В некрупных городах, таких как Азов и Таганрог, стоимость первичной недвижимости не смогла перегнать цены на вторичном рынке. Но в самом Ростове-на-Дону разница между двумя этими сегментами значительная.

«Первичный рынок отличается большой степенью монополизации. Там представлены крупные игроки с большим портфелем проектов, и им проще контролировать цены. Вторичный рынок – это, по сути, огромное количество разных продавцов из числа частных лиц. Это означает высокий уровень конкуренции, в условиях которого цены растут намного медленнее», – пояснил эксперт.

Ситуация на вторичном рынке ухудшится, если Банк России будет сохранять ключевую ставку на высоком уровне или повышать ее еще больше. По словам Жилина, обвала цен в этом случае не произойдет, но может случиться небольшое снижение в массовом сегменте недвижимости. В то же время в «бизнесе» и в «премиуме» в Ростове-на-Дону виден рост.

Несмотря на давление высокой ключевой ставки, спрос на вторичную недвижимость в южных регионах будет сохраняться на высоком уровне, считает руководитель агентства недвижимости «Точно Риэлт» (входит в структуру девелопера ГК «Точно») Руслан Семенов. Особенно это касается курортных городов.

«Объекты на черноморском побережье обладают высокой инвестиционной доходностью. Сейчас она даже выше, чем в Москве и Санкт-Петербурге. Например, апартаменты в Сочи в среднем показывают операционную доходность в 15–20% и высокую капитализацию по сравнению с другими регионами», – отметил Семенов.

Число ипотечных сделок на вторичном рынке, по его мнению, упадет до минимума, и в основном это будут краткосрочные кредиты на минимальные суммы.