Всесезонные проекты занимают до 15% рынка курортной недвижимости на юге

Из всех новых курортных проектов в Краснодарском крае на всесезонные приходится порядка 10–15% доли рынка. Такие данные «Ведомости Юг» озвучили представители девелоперских компаний и гостиничного сектора.

По словам генерального менеджера отеля «Гранд каскад 5*» Анны Домашенко, сегодня в этот сегмент идет существенная часть крупных инвестиций. Речь идет про проекты, отличающиеся более равномерной выручкой за счет дохода, не связанного с номерным фондом – например, от услуг ресторана, банкетов, конференций и культурных событий. Окупаемость таких объектов с учетом операционных расходов варьируется от восьми до 18 лет, а примерная процентная доходность – 12–15%.

Что такое всесезонный актив

Коммерческий директор Parade Development Тамара Коломийцева отмечает, что в последние годы всесезонный курортный проект перестал быть просто отелем у моря или в горах с подогреваемым бассейном.

«Девелоперский продукт, спроектированный как автономный город-курорт с сервисным управлением, способен генерировать стабильный турпоток и сохранять загрузку на уровне 70–80% даже в межсезонье, обеспечивая ликвидность и капитализацию. Поэтому наиболее интересны проекты, где недвижимость встроена в сформированную курортную среду и дополнена гостиничным сервисом», – подчеркнула Коломийцева.

Домашенко важной составляющей такого проекта называет наличие независимого от погоды ядра продукта. Это должно быть не дополнение к пляжу, а самостоятельная причина приехать.

«Пляжный и горный туризм, MICE и деловые мероприятия, свадьбы, wellness и оздоровление, гастрономия. Ключевой тест: если убрать один сегмент, проект не теряет рентабельность. Одна правильно заложенная инфраструктурная единица может работать на несколько направлений одновременно», – поясняет эксперт.

Еще одним аспектом она называет отказ от демпинга как главного инструмента маркетинга. Межсезонье должно считаться не распродажей, а другой продуктовой полкой, которую нужно постоянно обновлять. И оценивать нужно не годовой средний процент загрузки, а на квартальные показатели и долю доходов, не связанных с проживанием, констатирует Коломийцева.

Ликвидность всесезонного объекта определяется набором характеристик, включая архитектурные и комплексные решения, говорит коммерческий директор девелопера «Браво» Елена Султанова. Одним из наиболее важных параметров является местоположение.

«Для всесезонного курортного проекта на юге России правильный выбор локации – один из главных факторов коммерческого успеха. Чтобы проект работал круглый год девелоперы оценивают локацию по нескольким критериям: с точки зрения транспортной доступности, возможностей инфраструктуры, климатических особенностей местности и окружающего ландшафта», – считает эксперт.

Затраты выше, сроки окупаемости меньше

PR-менеджер курорта Luciano Максим Белов рассказал, что чаще всего всесезонным называют проект, где есть крытый бассейн и спа, но на практике этого недостаточно, и сама по себе инфраструктура без причины поездки спроса не создает. Кроме того, на его взгляд, честнее говорить не о ровной загрузке, а о том, насколько проект сокращает разрыв между пиком и низким сезоном.

«На черноморском побережье Краснодарского края строится более 700 проектов курортной недвижимости, и слово «всесезонный» есть в описании многих из них. Но если считать только объекты, где одновременно есть крытая вода, медицина или оздоровление, площадки для мероприятий и профессиональный оператор, это не больше одного проекта из шести-семи.

Как правило, девелоперы используют всесезонность как инструмент сглаживания просадок в определенные периоды года, говорит директор по продажам ГК «Ливингстон Гранд Резорт & СПА» Юрий Симонян. В классическом прибрежном отеле загрузка колеблется от 90% летом до 15–20% зимой, а во всесезонном это может быть 75% и 50-65% соответственно, за счет корпоративных мероприятий и инфраструктуры. При этом в летние месяцы чек выше, а в остальное время отельные операторы снижают тарифы на 15–25% или предлагают особые пакеты.

По словам Симоняна, у сезонных проектов окупаемость может составлять 12–15 лет, в то время как у всесезонного – 8-11, несмотря на более высокие стартовые вложения.

«Сейчас мы наблюдаем определенный тренд. Краснодарский край – лидер в России по объему проектов комплексного развития территорий (60% нового жилья). И все крупные инвестпроекты в Сочи закладывают именно всесезонную модель, чтобы иметь гарантию одобрения проектного финансирования банками», – отметил эксперт.

Разрыв между сезонами сокращается

Коммерческий директор ГК «Каскад» Алла Тишкова сообщила, что в Анапе в 2026 г. загрузка отелей в зимние каникулы достигла 70%, а в летние месяцы в среднем – 85%. Разрыв между высоким и низким сезоном сохраняется, но он перестал быть настолько ощутимым. Если раньше зима означала 15–25% заполненности, то сейчас управляемые гостиницы с развитой инфраструктурой выходят на 50–75%, говорит Тишкова.

Такой подход меняет и инвестиционную модель, так как экономика проекта строится уже не на трех месяцах активной работы, а на 8–10. А доля туристов, приезжающих в межсезонье, за последние годы выросла с 32% до 38%, озвучила оценку представитель ГК «Каскад».

«Классическая сезонная модель опирается на короткий период сверхвысоких цен, который должен покрыть годовые операционные расходы. У всесезонной модели принципиально иная логика. Выручка диверсифицируется не только по календарю, но и по источникам», – добавила Тишкова.

В курорте Miracleon отмечают, что всесезонность не предполагает одинаковой загрузки во все месяцы. Летний отдых интересен сам по себе, а в другие месяцы спрос чаще концентрируется вокруг выходных, праздников и событий.

«При этом важно учитывать изменение потребностей гостя. Семейный отпуск у моря и короткая поездка для восстановления требуют разного наполнения, продолжительности и коммуникации. Межсезонный продукт должен иметь собственную ценность: возможность отдохнуть в более спокойном ритме, уделить время себе и вернуться к повседневным делам с ощущением восстановления», – говорят представители курорта.

При этом динамику продаж недвижимости и бронирований номеров необходимо рассматривать отдельно. На сделки влияют условия финансирования, стадия строительства и инвестиционные ожидания покупателей. А для оценки всесезонности работающего курорта показательнее загрузка, средняя продолжительность проживания и доходность по месяцам, заявили в Miracleon.

Разные сценарии спроса

Внешний CEO компании «Гранд Капитал» Светлана Алапаева добавила, что, если оценивать рынок недвижимости побережья Краснодарского края в широком смысле, включая ИЖС и масс-маркет. То доля действительно всесезонных проектов премиум-класса не будет превышать 3–5%.

«Большинство строящихся объектов в Сочи, Геленджике и в целом на черноморском побережье – это жилье или сезонные апартаменты, чья экономика рушится в межсезонье», – подчеркнула Алапаева.

Инфраструктура такого проекта должна работать с разными календарями спроса, считает генеральный директор курорта «Лучи» Владимир Ковалев. Например, в Анапе детские и спортивные активности возможны круглый год, деловая событийная программа приходится на осень и весну, а аквапарки востребованы в семейные выходные и каникулы.

«Всесезонная модель предполагает единую экономику строительства и гостиничного бизнеса. Помимо вложений во всесезонную инфраструктуру, она учитывает постоянные и периодические расходы на оплату персонала, энергоресурсы, обслуживание и обновление оборудования. Инфраструктуру оценивают по совокупному эффекту: например, конференции приносят доход от аренды зала, размещения и питания участников», – объяснил Ковалев.

Сделки с недвижимостью и бронирования, по его мнению, нужно оценивать по отдельности, так как покупка номера зависит от стадии строительства, условий оплаты, оператора и горизонта инвестирования, а бронирование – от программы поездки, тарифа и дат.