Девелоперы: доля рыночной ипотеки в покупках жилья на юге выросла вдвое
Но она все еще не может конкурировать с льготными продуктами
В первой половине 2026 г. доля базовых рыночных программ в общем объеме выдач ипотеки на новостройки в Южном федеральном округе выросла примерно в полтора-два раза по сравнению с тем же периодом 2025 г. Об этом «Ведомости Юг» сообщила вице-президент по маркетингу и продажам ГК Dogma Жанна Белянкина.
По ее оценке, в Краснодаре доля всех ипотечных сделок в общей структуре достигла рекордных 89%, в Новороссийске 80%, а в Сочи 40%.
«В марте Центробанк снизил ключевую ставку до 15%, а банки начали смягчать условия по собственным коммерческим продуктам еще в феврале. Это вызвало мощный приток покупателей с отложенным спросом, начавших переходить на рыночную ипотеку», – прокомментировала Белянкина.
Абсолютный рекорд спроса показал июнь 2026 г., когда объемы ипотечных выдач выросли на 49,7% по сравнению с маем. Связан он был как со снижением средних рыночных ставок до 19%, так и ажиотажем вокруг ожидавшихся изменений условий «Семейной ипотеки» с 1 июля, которые затем перенесли на октябрь.
Коммерческий директор ГК «Метрикс Development» Юлия Сидорова оценила увеличение доли покупок с использованием рыночной ипотеки в 62%.
В то же время доля «Семейной ипотеки» на рынке Краснодарского края все еще велика. По данным руководителя ипотечного отдела девелопера AVA Инны Скакуновой, это около 73%. Хотя и базовые ипотечные программы показали заметный рост.
Исполнительный директор компании «Гранд Капитал» Татьяна Игнатович тоже обратила внимание на то, что, несмотря на такой тренд, льготные программы по-прежнему занимают лидирующую позицию. И пока рыночная ипотека не может их заменить, а, скорее, становится дополнением на фоне смягчения денежно-кредитной политики в стране.
Дополнение к господдержке
Тенденция будет усиливаться, считает Белянкина, и к концу 2026 г. доля рыночной ипотеки может занять около 50–60% в структуре выдач на первичном рынке, достигнув паритета с программами господдержки.
«Ожидаемые изменения условий по льготным программам могут существенно сократить долю сделок с субсидированием. Это станет главным драйвером перераспределения спроса в пользу рыночных ставок. К концу года средние ставки по базовым программам могут опуститься до 16–17,5%, что сделает их более доступными. Также на долю рыночной ипотеки повлияет политика Центробанка по снижению ключевой ставки», – полагает представитель ГК Dogma.
Сидорова тоже полагает, что спрос на рыночную ипотеку постепенно будет возрастать, но не так быстро, и доля достигнет 40% от общего количества. Такую же цифру назвала Скакунова, которая уточнила, что этого стоит ожидать лишь при сохранении курса Центробанка на снижение ключевой ставки.
«Главное условие – комфортный ежемесячный платеж»
В первую очередь с использованием рыночной ипотеки на юге сегодня приобретаются квартиры в новостройка с первоначальным взносом 40–70%, отмечает Сидорова. Как правило, это лоты площадью 20–45 кв. м в домах высокой степени готовности.
Белянкина добавила, что покупатели обычно отдают предпочтение жилью комфорт-класса в развивающихся районах.
«Такой выбор обусловлен прагматическими факторами – заемщики минимизируют итоговый чек сделки, чтобы сохранить комфортный ежемесячный платеж. Поэтому структура спроса в рыночном сегменте смещена в сторону минимального метража», – пояснила эксперт.
По ее словам, чаще всего речь идет про семьи, не подходящие под условия льготной программы, которым требуется не такая большая сумма доплаты для покупки. В связи с этим размер ипотечного кредита будет невелик.
В пресс-службе строительной компании «Сова» (Ростовская область) сообщили «Ведомости Юг», что доля рыночной ипотеки в продажах проектов девелопера составляет лишь около 3%, и до конца года может вырасти до 5%. В большинстве случаев это покупки студий и однокомнатных квартир, при ежемесячном платеже, комфортном для жителей региона.
«При рыночной ставке ежемесячный платеж за просторную квартиру получается ощутимым. Небольшие форматы позволяют уложиться в комфортный для заемщика бюджет. И арендодателям тоже часто выгоднее иметь несколько небольших объектов, чем один большой», – подтвердила Игнатович.