Низкий порог: почему рынок недвижимости Кубани вырос сильнее столичного

По данным Nikoliers, в январе–марте 2026 г. объем продаж новостроек в Краснодарском крае увеличился в 1,5 раза, до 276 000 кв. м. В то же время на московском рынке произошло снижение на 35% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Опрошенные «Ведомости Юг» представители рынка недвижимости полагают, что это связано с целым рядом факторов: частичным перетоком инвесторов, эффектом семейной ипотеки, а также более низким порогом входа в сделку.

Кубань отличается доступностью и перспективами

По словам руководителя отдела аналитики ГК «Точно» Валерии Цыганок, московский рынок сейчас более зрелый, дорогой и насыщенный, так что спрос сильнее ограничен высоким порогом входа и доступностью предложения в комфортном для покупателя бюджете.

«Краснодарский край, напротив, выступает одним из главных центров притяжения более широкой аудитории. Это территория, куда продолжают приезжать жить, работать, инвестировать и отдыхать. Здесь спрос формируется сразу несколькими мощными потоками: местными жителями, покупателями из других регионов и инвесторами, которые рассматривают южные локации для жизни или вложений», – пояснила Цыганок.

Хотя и внутри самого края динамика неоднородна. Наиболее впечатляющие результаты демонстрирует Новороссийск, где объем продаж вырос на 86%. Анапа прибавила 28%, Краснодар – 20%. Сочи после нескольких лет бурного роста проходит этап коррекции и показывает снижение на 39% по сравнению с первым кварталом прошлого года, отмечает эксперт.

Динамика выровнялась

Коммерческий директор ГК «Метрикс Development» Юлия Сидорова среди основных факторов роста объема продаж в Краснодарском крае назвала миграционный приток, развитую строительную базу, в том числе запуски новых очередей строительства и проектов, а также курортные локации.

Другой важный аспект – сезонный ажиотаж в январе перед сменой условий по семейной ипотеке. При этом, как рассказал коммерческий директор ГК Dogma Александр Тернющенко, в Москве такого эффекта не наблюдалось.

«На Кубани многие покупатели стремились воспользоваться программой до вступления в силу новых требований. Семейная ипотека здесь остается более востребованным инструментом, поскольку действующие лимиты позволяют приобрести качественное жилье. В Москве же стоимость недвижимости выше и возможности покупки по семейной ипотеке ограничены, поэтому влияние программы на спрос не так велико», – добавил эксперт.

Это вызвало краткосрочный всплеск продаж в Краснодарском крае, после чего рынок вернулся к привычному уровню активности. Сейчас динамика в обоих регионах примерно одинаковая, уточнил Тернющенко.

Стоимость в Сочи опережает московскую

Рынок недвижимости Краснодарского края, в отличие от московского, отличается более низким порогом входа, говорит коммерческий директор девелопера Bravo Елена Султанова. Кроме того, он более сегментирован.

«Краснодарский край представляет собой регион с отдельными агломерациями, рынок недвижимости которых отличается по стоимости, спросу, объему предложения и перспективе роста. Ключевая специфика региона – курортная составляющая. Даже в рамках курортного кластера наблюдается разная инвестиционная логика и стоимость недвижимости», – прокомментировала Султанова.

В частности, Сочи по уровню стоимости жилья не только сопоставим с Москвой, но и опережает столицу по средней цене квадратного метра в отдельных сегментах. По итогам 2025 г. она в городе выросла сразу на 31% – до 533 000 руб. за 1 кв. м., сообщила представитель Bravo.

Коммерческий директор девелопера AVA в Южном федеральном округе Елена Карагезова рассказала, что на рост продаж в Краснодарском крае в 2026 г. повлияла относительная доступность ряда локаций, курортная и миграционная привлекательность региона, а также активность девелоперов в части расширения продуктовой линейки. в январе-апреле 2026 г. Краснодарский край вошел в число лидеров по запуску новых проектов: на рынок было выведено 732 000 кв. м жилья, что на 23% больше год к году.

Перетока нет, но есть рост интереса

Заместитель председателя совета директоров инвестиционно-промышленной группы компаний «Стилобат» Булат Алимов сообщил, что, по оценке аналитиков ГК, в 2025 г. средневзвешенные цены на первичном рынке премиум-сегмента в Москве выросли на 8%, а в делюкс-сегменте – на 9%. В течение текущего года, согласно прогнозу, высокобюджетное жилье в Москве подорожает на 10-15%.

В Сочи, по информации ГК «Стилобат», в первом квартале 2026 г. динамика цен была разнонаправленной: в премиум-классе средневзвешенная цена 1 кв. м снизилась на 2%. При этом, согласно прогнозу, суммарное количество сделок в текущем году также может увеличиться на 10-15% относительно 2025 г., хотя и не достигнет уровня более успешных 2023-2024 гг.

«Ценовой разрыв между Сочи и Москвой (15% на конец 2025 г.) может сократиться, если столичный рынок продолжит рост. Сочи сохраняет статус ключевого курорта с высоким потенциалом развития элитного сегмента благодаря природным ресурсам, инфраструктуре и спросу на курортное жилье», – считает Алимов.

Коммерческий директор Parade Development Тамара Коломийцева полагает, что говорить о перетоке спроса из Москвы в другие регионы не стоит, и речь, скорее, идет о перераспределении интереса и капитала в пользу перспективных локаций, к числу которых относится и Краснодарский край.

«Этот регион может предложить локации с более доступной стоимостью входа, нежели московские проекты, но при этом высоким потенциалом роста стоимости недвижимости и возможностью капитализации актива. Поэтому часть покупателей и инвесторов переключает внимание на более доступные города побережья», – говорит эксперт.

Цыганок согласна с тем, что рассуждать о масштабном исходе покупателей из Москвы в регионы будет преувеличением. По ее словам, доля москвичей в структуре сделок в Краснодарском крае остается на уровне прошлого года.

Переток инвестиционного спроса из Москвы на Кубань и в Адыгею происходит преимущественно в сегменте новостроек комфорт-класса и выше, добавила Юлия Сидорова. По итогам первых пяти месяцев 2026 г. покупатели из Москвы и Подмосковья составили 15-20% от объема продаж группы компаний «Метрикс Development».

«Да, переток существует, но масштаб этого явления зависит от множества факторов: экономической ситуации, ставок по ипотеке, региональных особенностей рынка и предпочтений инвесторов. Нельзя однозначно утверждать, что весь рост спроса в Краснодарском крае связан с перетоком из Москвы, так как на динамику влияют и локальные факторы, такие как развитие инфраструктуры и туристический потенциал региона», – резюмировал Тернющенко.