Эксперты: новые ПЗЗ в Сочи усилят требования к инфраструктуре в новых районах

Принятие в Сочи новых правил землепользования и застройки (ПЗЗ) в 2026 г., а также другие изменения в градостроительной политике курорта, значительно изменят подход к девелоперским проектам в городе. Такую точку зрения озвучили «Ведомости Юг» представители застройщиков.

В марте 2026 г. в департаменте по архитектуре и градостроительства Краснодарского края рассказали, что принять новые ПЗЗ в Сочи планируют до конца текущего года.

Земли и проектов станет меньше

Управляющий партнер девелоперский компании Gravion Юрий Неманежин отметил, что градостроительная политика города прошла путь от периода активного освоения территорий к этапу системного развития. И, если раньше ключевой задачей было обеспечить рост города и удовлетворить высокий спрос на недвижимость, то сегодня приоритетом становятся качество городской среды, безопасность строительства и сохранение природного потенциала курорта.

«На мой взгляд, новые подходы к градостроительному регулированию окажут на рынок позитивное влияние. В первую очередь они помогут навести порядок в вопросах землепользования, снизить риски появления спорных проектов и ограничить строительство на территориях со сложными геологическими условиями, где существуют риски оползней, подтоплений или повышенная нагрузка на инфраструктуру», – пояснил эксперт.

В то же время более жесткие требования приведут к сокращению количества участков для реализации новых проектов, в связи с чем предложение на рынке будет расти более сдержанными темпами, а качественные объекты в перспективе станут дефицитным продуктом, считает Неманежин.

Самый большой потенциал развития в новых условиях он видит в проектах комплексного развития территории, гостиничной и курортной недвижимости высокого класса, а также объектах с развитой внутренней инфраструктурой.

«Новые правила должны повысить доверие покупателей к рынку в целом. Он станет более прозрачным и предсказуемым, а понятие «качественный проект в Сочи» будет ассоциироваться не только с удачной локацией, но и с соблюдением всех градостроительных норм и правил», – говорит представитель Gravion.

Фора для малоэтажной застройки

По мнению руководителя проекта апарт-комплекса «Сады морей» Олега Сакадина, другим важным следствием изменения градостроительной политики и действия новых ПЗЗ станет приоритет отдыха и туризма над жильем как таковым.

«Раньше девелоперы возводили большие объемы квадратных метров, а инфраструктура появлялась позже, и, по сути, застройщики не должны были обеспечивать ею новые объекты. Сейчас четко прописаны нормы системного зонирования, запрет точечной застройки в курортных зонах и обязательные публичные слушания», – отметил Сакадин.

Этот фактор будет усложнять вход на рынок игроков, не готовых работать по таким правилам, а внутренняя конкуренция перейдет в сторону качества продукта. По мнению эксперта, это будет достигаться за счет фиксации ограничений по этажности, высоте и плотности застройки. А вместо густонаселенных крупных объектов будет превалировать малоэтажная застройка, полагает он.