На Кубани механизм КРТ сместил фокус застройки с центров на окраины

Переход строительного рынка Краснодарского края на использование механизма комплексного развития территорий (КРТ) сместил акцент с застройки центральных частей городов Кубани на окраины. Что фактически «заморозило» развитие этих территорий. Об этом «Ведомости Юг» сообщили эксперты рынка недвижимости региона.

По словам директора по развитию партнерской сети агентств «Аякс» Кирилла Леусенко, комплексное развитие значительно изменило структуру рынка недвижимости в Краснодарском крае. Позитивным моментом стало практически полное исчезновение хаотической застройки: теперь новые жилые кварталы возводятся с учетом градостроительных норм, с социальной инфраструктурой и коммерческими площадями на первых этажах.

«Однако есть и минусы. Сейчас основное развитие идет на окраинах города, в то время как в центре новые проекты практически не появляются. Это связано с тем, что участков, соответствующих требованиям КРТ, в центральных районах почти не осталось. В результате желающие жить ближе к центру вынуждены выбирать между вторичным жильем с высокими ценами или переезжать на окраины с менее удобной транспортной доступностью», – отметил Леусенко.

В то же время в некоторых городах, в том числе в Краснодаре, не ведется реновация старого фонда в центральных районах, как это делается в Москве или Санкт-Петербурге, что приводит к возникновению дефицита качественного жилья.

Комплексное развитие обострило транспортный вопрос

Генеральный директор консалтинговой компании Macon Илья Володько согласен с тем, что параллельно с реализацией проектов КРТ в малоосвоенных локациях края необходимо вести реновацию. И, возможно, для этого потребуется сделать исключение из запрета на точечную застройку – в случаях, когда это будет оправдано с точки зрения развития городов.

Также следствием перехода рынка на КРТ Володько называет сокращение числа действующих застройщиков и стабилизацию рынка. В частности, в крае сильно выросли объемы строительства социальных объектов. А у девелоперов увеличился интерес к локациям, которые ранее казались для них недостаточно привлекательными.

Кирилл Леусенко добавил, что большие объемы строительства в рамках КРТ обостряют вопросы транспортной доступности, поскольку новые огромные микрорайоны необходимо обеспечивать дорогами и включать их в общую систему передвижения в городах.

«Например, в районе Западного обхода в Краснодаре возведены жилые комплексы с развитой внутренней инфраструктурой. Но, если у жителей работа в центре, то дорога может занимать до двух часов в одну сторону. Это существенный минус, который влияет на выбор жилья. Также необходимо учитывать, что строительство дорог в новых районах может требовать дополнительных инвестиций, что в итоге скажется на стоимости квадратного метра. Если расходы на дороги будут заложены в цену жилья, это может снизить спрос на недвижимость в таких районах», – отметил эксперт.

КРТ сдерживают изменения в градостроительных документах

По данным департамента архитектуры и градостроительства Краснодарского края, по состоянию на конец декабря 2024 г. в регионе были заключены 24 договора комплексном развитии территорий с общим градостроительным потенциалом 6,8 млн кв. м, в том числе 4,9 млн кв. м жилья. Строительство будет вестись в Краснодаре, Армавире, Новороссийске, Анапе, Сочи, а также Туапсинском, Динском, Тимашевском и Крымском районах. При этом руководитель Ассоциации застройщиков Краснодарского края и Адыгеи Олег Колмычек на мероприятии «Ведомости Юг» 6 февраля сообщал, что практически все КРТ в крае сейчас реализуются по инициативе правообладателей земельных участков, а не органов власти.

Одним из факторов, сдерживающих строительство жилья в рамках комплексного развития территорий в Краснодарском крае, являются частые корректировки региональных и местных нормативных правовых актов, регламентирующих градостроительную деятельность, считает советник президента группы компаний AVA Константин Сигачев.

«Из нашей практики одной из основных проблем при проработке, заключении и реализации проектов комплексного развития территории являются постоянные корректировки документов. Таких, как нормативы градостроительного проектирования, правила землепользования и застройки и т.д.», – пояснил Сигачев.

В реальности эти изменения зачастую не учитывают нормы и расчеты, действовавшие в момент подготовки концепции КРТ, на основании которой заключался договор комплексного развития. И в перспективе это может негативно сказаться как на сроках реализации, так и на уровне инвестиционной привлекательности проекта.

«Нужны налоговые льготы и преференции»

Руководитель управления градостроительства и разрешительной документации девелопера ГК «Точно» Виктор Егоров также подчеркнул, что для более эффективной работы в формате КРТ в крае необходимо сокращать сроки согласования и получения разрешений, а также вводить режим «одного окна» для застройщиков для снижения административной нагрузки на застройщиков.

«Помимо этого, нужна большая гибкость в градостроительном регулировании – актуализация и пересмотр устаревших строительных норм и правил с учетом современных технологий и текущих потребностей общества. Индивидуальный подход, который даст возможность адаптировать нормативные требования под специфику конкретного проекта комплексного развития территорий. А также налоговые льготы и преференции, что позволит стимулировать инвестиционную активность», – считает Егоров.

В целом механизм КРТ невозможно представить без софинансирования со стороны государства при строительстве дорог, коммуникаций и социальных объектов, поэтому, чем более прозрачными станет взаимодействие бизнеса и органов власти, тем более эффективно будет использоваться этот инструмент, считают представители девелоперов.