На Кубани число ипотечных сделок в конце 2024 года упало втрое
Однако в целом девелоперы не ожидают сокращения рынка в ближайшее время
Отмена льготной ипотеки в июле 2024 г. существенно повлияла на количество сделок в Краснодарском крае, совершаемых с участием жилищных кредитов. В частности, в октябре-декабре прошлого года число договоров долевого участия, заключенных с использованием ипотеки, составило 4189, что втрое меньше, чем было в конце 2023 г. (12 629). В конце 2022 г. их число также было заметно больше – 7680. Такие данные привел руководитель «Единого ресурса застройщиков» Кирилл Холопик на межрегиональной конференции «Ведомости Юг» и «Ведомости Северо-Запад», посвященной динамике развития строительной отрасли.
В Ростовской области снижение оказалось не таким значительным – 3339 ипотечных сделок против 7657 в декабре 2023 г.
По вводу в строй многоквартирных домов, по оценке ЕРЗ.РФ, ситуация в регионах складывается разная. Например, в Краснодарском крае динамика по отношению к 2023 г. отрицательная – сокращение на 15%. А Ленинрадской области удалось сохранить позиции с ростом 22%.
«Также можно отметить, что Ленинградская область и Санкт-Петербург сегодня несколько больше открыты для экспансии иногородних девелоперов, чем Краснодарский край», – дал оценку Холопик.
Другим трендом, по мнению директора по продажам федеральной компании «Этажи» Сергея Зайцева, является стагнация цены квадратного метра в новостройках, на которую «давят» растущая стоимость квартир на вторичном рынке, а также сегмент индивидуального строительства.
«В то же время не стоит ожидать снижения цен. Они останутся на высоком уровне, на них будет оказывать сильное влияние растущая себестоимость строительства. Хотя объем нового предложения, который застройщики выведут на рынок, будет корректироваться, исходя из текущего уровня спроса», – прокомментировал Зайцев.
Примечательно, что согласно данным проектных деклараций застройщиков на 1 февраля 2025 г. застройщики Краснодарского края планируют вывести на рынок 2,86 млн кв. м многоквартирных домов (МКД) в 2025 г. Это на 8% больше в сравнении с прошлым годом, когда было введено 2,65 млн кв. м в МКД. Застройщики Ростовской области планируют сдать 1,14 млн кв. м МКД в 2025 г. Это на 42% больше по сравнению с 2024 г., представили данные в ЕРЗ.РФ.
«В запланированных проектных декларациях не исключен перенос сроков,но это скорее большая редкость. Застройщики стараются сроки соблюдать», – сказал Холопик.
Корректировка рынка еще впереди
Директор по стратегическим инвестициям группы компаний AVA Евгений Панасенко подчеркнул, что в 2025 г. кардинального падения строительной отрасли в регионе не произойдет, поскольку девелоперы будут вести строительство и выполнять свои обязательства по ранее заявленным проектам.
«Вторая половина 2024 г. стала для рынка временем подготовки к вызовам. А основная коррекция в части ввода площадей, вероятно, произойдет в 2026-2027 гг.», – сообщил Панасенко.
Схожей точки зрения придерживаются и другие участники рынка. Директор компании «Инсити девелопмент» Артем Кислица считает, что сейчас стратегически важной задачей является пройти кризисный период на рынке недвижимости с минимальными потерями, выдержать запланированные темпы возведения жилья и при этом разрабатывать проектную документацию по новым объектам.
Кубань поддерживают межрегиональные сделки
Несмотря на сложную ситуацию на рынке, краснодарские девелоперы начали экспансию в другие регионы России. В частности, как отметил директор по продажам в ЮФО ГК Dogma Алексей Смирнов, компания планирует реализовать масштабный проект на ул. Кумженской в Ростове-на-Дону. Договор о комплексном развитии территории на участке 344 га девелопер намерен заключить с администрацией в 2025 г., объем инвестиций составит около 230 млрд руб.
Также Dogma планирует продолжить экспансию в Ленинградской области. Выбор для строительства первого жилого проекта группы компаний в СЗФО обусловлен рядом факторов. В Санкт-Петербурге свободных участков под застройку становится все меньше, а имеющиеся территории зачастую требуют сноса существующих объектов или перевода земель в другой статус.
«Это влияет на экономику проекта и сроки его реализации. В то же время в Ленинградской области доступна земельная база с более привлекательной стоимостью, что делает инвестиции более эффективными», – пояснил Смирнов.
Одним из факторов, позволяющих рынку недвижимости Краснодарского края сохранять стабильность, остается миграция на Кубань людей из других российских субъектов. Руководитель направления по работе с партнерами экосистемы недвижимости «Метр квадратный» в Краснодаре Никита Новик сообщил, что большая часть иногородних покупателей первичного жилья на Кубани приходится на Москву (7%), на втором месте Крым (6%), далее следуют Московская область и ДНР (по 5%).
/ Александр Жилин / Артем Кислица / Олег Колмычек
«Таким образом, мы видим, что межрегиональный сегмент никуда не уходит. Меняются регионы-покупатели, но в целом в Краснодарском крае это будет только набирать обороты. Инвестиционная привлекательность все еще является основной причиной покупки, кроме того, в край съезжается большое количество студентов из соседних регионов, которым тоже надо где-то жить», – пояснил Новик.
«Девелоперам придется менять подход к продукту»
Директор группы компаний «Победа» Юрий Поляков отметил, что не менее активно развивается и рынок недвижимости Адыгеи. Основных точки роста две – Тахтамукайский район, прилегающий к Краснодару, а также столица республики Майкоп. По словам Полякова, потенциал с точки зрения спроса и наличия земельных участков у региона все еще очень велик.
На рынок влияют не только макроэкономические, но и локальные факторы, рассказал руководитель Ассоциации застройщиков Краснодарского края и Республики Адыгея Олег Колмычек. В основном это сложности с согласованиями с властью, которые могут приводить к смещению сроков строительства. А также нехватка квалифицированных кадров и инженерной инфраструктуры для подключения объектов.
«При этом нередко именно застройщики создают новую инфраструктуру – ведь они строят не только в крупных городах, но и малых населенных пунктах», – сообщил Колмычек.
Основатель консалтингового бюро «Жилин.Эксперт» Александр Жилин добавил, что одним из основных вызовов для южных девелоперов в ближайшее время станет необходимость изменения подхода к продукту в условиях усиливающейся конкуренции.
«В связи со снижением доступности ипотеки круг потенциальных покупателей существенно снижается, и уже нельзя говорить, что «в любом случае купят». Нужно прилагать дополнительные усилия для того, чтобы выделить свой объект на рынке», – считает эксперт.