Эксперт сообщил об удлинении срока окупаемости гостиниц в Сочи до 10 лет

Сроки окупаемости гостиничных проектов в Сочи за последние годы увеличились примерно на 20–30% и в среднем достигли от девяти до 10 лет вместо прежних семи–десяти. Об этом «Коммерсанту‑Сочи» сообщил эксперт по недвижимости курорта, автор Telegram‑канала «Какой бюджет – такой сюжет» Кирилл Флутков.

По его словам, ключевым фактором устойчивости гостиничного бизнеса остается уровень загрузки. Среднегодовой показатель около 68% обеспечивает доходность порядка 9-10% годовых. Основной денежный поток формируется в высокий сезон: с июня по сентябрь загрузка достигает 80–87%, в отдельные периоды – до 90%. В межсезонье объекты преимущественно покрывают операционные расходы.

Флутков отметил, что снижение загрузки ниже 60% становится критичным для экономики отелей. При уровне 45–50% объект способен лишь обслуживать текущие затраты без формирования инвестиционного возврата. В качестве примера он привел горный кластер Сочи, где в 2025 г. загрузка находилась в диапазоне 60–87%, что, по его оценке, позволяет поддерживать стабильный денежный поток и обслуживать кредитную нагрузку.

Дополнительное давление на финансовые модели оказывают растущие операционные расходы – фонд оплаты труда, коммунальные услуги и эксплуатация объектов. Высокая стоимость заемного капитала также увеличивает нагрузку на инвесторов, усиливая зависимость проектов от качества управления и контроля издержек. На этом фоне происходит удлинение инвестиционного цикла, отметил эксперт. По его словам, удорожание строительства и рост стоимости денег приводят к пересмотру финансовых моделей, и срок окупаемости все чаще фиксируется в диапазоне девять–десять лет.

Наиболее устойчивыми сегментами остаются премиальные отели и апарт‑форматы. Средний тариф на размещение в них достигает около 15 000 руб., а доходность на номер за два года выросла почти на 50%. Это позволяет частично компенсировать сезонные колебания и поддерживать интерес инвесторов к рынку, несмотря на увеличение сроков возврата вложений.

В январе глава Сочи Андрей Прошунин сообщал, что в городе к 2033 г. планируют создать 27 000 новых гостиничных номеров. Рост номерного фонда станет частью реализации инвестиционного портфеля курорта, включающего 60 проектов с общим объемом вложений 650,4 млрд руб. и горизонтом до 2033 г. В 2025 г. в Сочи открылись четыре новых объекта: три гостиницы категории 4–5 звезд в Центральном и Хостинском районах и санаторий «Кристалл» в Хосте. Всего в 2025 г. номерной фонд Сочи увеличился на 1000 номеров.