Сохранение исторического наследия Ростова-на-Дону и создание комфортной городской среды в центральной части города невозможно без механизма комплексного развития территорий. К такому выводу пришли власти и эксперты в ходе круглого стола, организованного «Ведомости Юг».

Одним из наиболее сложных вопросов на пути к реновации становится пересмотр перегруженной нормативно-правовой базы, которая внесла избыточные ограничения в центральной части города. Принципиальный вопрос – выстраивание тщательно продуманных алгоритмов, которые бы позволили не только сохранить исторически ценные объекты, но и вдохнуть инвестиционный потенциал в целые кварталы в центре города.

В конце прошлого года в Ростовской области значительно изменилась градостроительная политика, ее основой стал уход от точечной застройки в пользу комплексного развития территорий (КРТ), которое призвано ликвидировать отставание в обеспеченности строящегося жилья социальной и транспортной инфраструктурой.

Как рассказал заместитель министра строительства, архитектуры и территориального развития региона Глеб Мельников, сегодня КРТ это не только механизм, который позволяет эффективно вовлекать незастроенные территории, но и действенный инструмент реновации аварийного и ветхого жилья. Для этого требуется актуализация региональной нормативно-правовой базы.

«Тема достаточно деликатная и важно не навредить, поэтому любые инициативы мы максимально широко обсуждаем с экспертным сообществом», – подчеркнул Мельников. Сейчас власти работают над этой задачей совместно с экспертным сообществом и бизнесом.

«Внедрение инструментов комплексного развития территории в этой части позволит не только значительно сокращать аварийный фонд, но и проводить оценку предаварийности», – пояснил замминистра. Важным инструментом на этом пути станет внедрение цифровой системы контроля проектов КРТ.

Заместитель министра строительства Ростовской области – главный архитектор Григорий Алексеев-Малахов подчеркнул, что при реализации проектов КРТ в историческом центре Ростова необходимо добиваться баланса между сохранением объектов культурного наследия и созданием новой современной архитектуры.

«Возникает вопрос именно федерального законодательства, насколько оно станет более гибким, чтобы вовлекать в КРТ объекты культурного наследия, которых очень много в центре Ростова. Это наше достояние, его нужно сохранять, но и нужно искать компромисс, поскольку здание должно максимально жить и вовлекаться в комфортную городскую среду», – отметил Алексеев-Малахов, подчеркнув, что нужно давать максимальную возможность адаптировать эти строения к современному использованию.

По мнению экспертов, на регионально уровне, одним из основных препятствий на пути к реновации и развитию центра стал проект объединенной зоны охраны объектов культурного наследия в Ростове-на-Дону, принятый в конце 2023 г.

«С точки зрения профессионального сообщества архитекторов – это неоднозначный документ, многое хотелось бы в нем поменять. Например, отказ от плоской кровли, от круглых окон – это неправильные вещи, так как к архитектурным элементам должно быть более здравое отношение, но сам механизм не позволяет внести изменения в этот документ», – отметил главный архитектор. Он добавил, что сегодня необходима разработка новых документов, которые бы исправили эти казусы. Процесс сегодня обсуждается с экспертным сообществом и в него вовлечен Комитет по охране культурного наследия.

«Какой это будет документ – пока думаем, в процесс включился Союз архитекторов, Гильдия архитекторов Ростова. Подход должен быть выверенный», – сказал Алексеев-Малахов. Решения по корректировке охранной зоны и подходов к реновации могут быть определены до конца 2025 г.

Как высказался председатель правления Концерна «Единство», председатель комитета градостроительной деятельности ТПП Ростовской области Евгений Наумов, этот документ внес существенные ограничения, и с его появлением город только наблюдает за постепенным разрушением памятников архитектуры, на содержание которых у городской казны средств нет, а инвесторам объекты не интересны.

Причина, по его мнению в том, что в защитные зоны попало много ветхих, зданий, не представляющих историческую ценность. В частности, в городе немало примеров, когда рядом с крупными примечательными объектами ОКН находятся одноэтажные, ветхие постройки, с которыми ничего нельзя сделать и при этом они влияют на формирование всего ансамбля зданий, мешают развитию целых кварталов.

«Все это приходит в негодность, и если бы их было меньше, что-то можно было бы сохранить», – говорит Наумов.

Региональная корпорация развития Ростовской области (РКР) сегодня взялась за разработку экспериментального проекта инвестиционного развития двух кварталов в исторической части Ростова-на-Дону, в границах так называемой Солдатской Слободы. Проект будет учитывать действующие ограничения охранных зон. Как рассказал заместитель директора корпорации Игорь Далаксакуашвили, территория является одной из самых сложных для развития из-за строгих требований.

«Мы берем все охраны памятников, пытаемся в рамках этих ограничений сформировать какой-то инвестиционный проект», – пояснил Далаксакуашвили. При этом эксперимент сложный, затрагивающий жителей, которые живут в этих домах и не способны привести их в порядок.

«Это касается людей и важно учитывать социальные интересы», – отметил представитель «РКР».

При этом он подчеркнул, что обсуждать законодательное послабление нужно, хоть и рискованно.

«Девелопмент – штука такая, только просверли дырочку иголочкой и поток пойдет такой, что снесет все. К вопросу нужно подходить очень аккуратно. С другой стороны, мы не можем допустить того, что сейчас происходит – мы грустно наблюдаем, как они (памятники архитектуры) разрушаются. Регулирование должно быть разумным и инвестиционно привлекательным», – прокомментировал Далаксакуашвили.

Собравшиеся эксперты подчеркнули, что подход к центру должен быть комплексным во всех вопросах. Как объяснил председатель комиссии по экономической политике и предпринимательству Общественной палаты региона Сергей Гайдук, исторический центр Ростова – от ул. Сиверса до 45-ой Линии и от Береговой до Красноармейской – сформировался более 100 лет назад. Он имел вектор развития от реки, которая «кормила и давала деньги», однако после индустриализации ситуация изменилась.

«Функция центра изменилась, и центр начал вымирать. Если пройдемся по некоторым улицам в указанных границах, мы можем увидеть разруху. Здания пустеют, там нет жизни, – говорит Гайдук. – Нужно вернуть функцию центра, он должен стать расслабленным, богатым».

Для этого, по словам Гайдука, его нужно наполнить, без современных архитектурных решений и зданий это невозможно, они задают тон развитию и тогда бизнес сам проявляет интерес к вложению инвестиций.

«Когда мы только ограничиваем, кроме извращения мы ни к чему не приходим. Творчество умирает», – подчеркнул эксперт. Он также высказал инициативу, что по делам развития центра донской столицы должен появиться отдельный департамент.

С этой позицией согласился и главный архитектор Григорий Алексеев-Малахов, по мнению которого это должен быть межотраслевой орган. Он подчеркнул, что центр – это единый организм и при внедрении КРТ в этой части важно учитывать все нюансы необходимые для создания комфортной городской среды. Создавать новые пешеходные улицы, работать над парковочными пространствами, ограничивать центр по личному автомобильному трафику, что невозможно без развития общественного транспорта, работать над привлечением туристов через развитие событийных мероприятий.

 «Все это комфортная среда и когда ее создают, бизнес сам начинает прислушиваться, что-то создавать и сохранять», – резюмировал Алексеев-Малахов.

В свою очередь основатель консалтингового бюро Жилин.РФ Александр Жилин, отметил, что массовая, она же типовая застройка, как бы стирает характер конкретного города и только исторический центр способен его сохранить. Именно он формирует характер города и наполняет его смыслами.

«Для того чтобы город развивался в целом нам стратегически важно вкладываться в центр, чтобы люди из других регионов понимали куда приезжают, что они там увидят. Нам и самим себе это надо продать, потому что есть много обывателей, которые относятся к городу так, будто никаких ценностей в архитектуре здесь нет, а у нас этих ценностей много», – сказал Жилин.

Он добавил, что в историческом центре есть экономика, если правильно подойти к созданию продукта, он не должен портить среду, которая есть и не должен ее полностью копировать. Именно такие объекты, по мнению эксперта, будут оставаться ликвидными даже в сложные для экономики времена.