Анапа уже давно рассматривается как один из самых перспективных городов – курортов на Черноморском побережье. Теплое море, песочный пляж и достопримечательности, такие как Музей «Горгиппия», арххеологический музей, набережная Анапы, Кипарисовое озеро, и тд. Все это находится в доступности на автомобиле и делает идеальным местом для отдыха.
Еще со времен советского союза и по сей день Анапа считается одним из лучших мест на черноморском побережье для семейного отдыха с детьми. И турпоток туда только растет. К октябрю 2024 г. в Анапе отдохнули 4,3 млн человек, что на 200 000 туристов больше по сравнению с 2023 г., рассказывали власти курорта. По их прогнозам, к концу этого года турпоток составит 5,5 млн человек с ростом 12,5% к 2023 г.
Но до недавнего времени должному развитию этого туристического направления препятствовали отсутствие современной инфраструктуры и недостаток высококачественного сервиса. В последние годы ситуация изменилась – город стал магнитом для застройщиков и инвесторов.
Активная застройка города меняет его облик, а также открывает новые возможности для развития региона, его экономики и туризма.
Вопрос, который стоит сегодня на повестке дня: почему Анапа так активно застраивается и что ждать в будущем?
Тренды и факторы роста: что стоит за строительным бумом?
В последние несколько лет на строительном рынке Анапы наблюдается стремительный рост. В 2023 г. агентство «РИА Новости» даже назвало Анапу лидером среди небольших городов Краснодарского края по вводу жилья. По итогам 2022 г. там ввели 2,6 кв. м жилья на человека. Это даже больше, чем в крупных городах региона, таких как Краснодар (2,47 кв. м жилья на человека), Новороссийск (1,97 кв. м) и Сочи (1,77 кв. м).
Средняя цена квадратного метра на первичном рынке с 2020 по 2024 гг. увеличилась с 63 000 руб. до 330 000 руб. – рост более чем в пять раз. На вторичном рынке цена выросла более чем в два раза – с 71 000 руб. до 166 000 руб. за кв. м.
Это делает жилье в Анапе одним из самых дорогостоящих на черноморском побережье. Но что объясняет этот взрывной рост?
Одна из главных причин – это значительные инвестиции в инфраструктуру города-курорта, включая туристические объекты и жилье. В 2023 г. Краснодарский край привлек наибольший объем инвестиций в сферу туризма в России, и около трети этих средств приходится на Анапу. В активной фазе в регионе находятся проекты на сумму свыше 228 млрд руб., причем в самом городе курорте реализуются проекты на общую сумму инвестиций в 165,20 млрд руб. Эти вложения не только укрепляют туристическую отрасль, но и создают рабочие места – планируется более 14 000 новых позиций, что существенно изменит экономику города.
Особенно выделяется гостиничный бизнес, который сейчас является ключевым направлением для девелоперов. Вывод на рынок апартаментов и гостиничных комплексов в Анапе продолжает расти, и это открывает новые перспективы. Например, такие комплексы как Eden Family, Sun Garden, «Корсаков», «Мореград», «Лучи» и «Морелло» стали одними из знаковых проектов, которые активизировали рынок апартаментов.
Апартаменты вместо квартир: новый формат жилья
Одним из ключевых трендов в Анапе становится смещение акцента с традиционного жилого строительства на формат апартаментов. Это не просто следствие высокой стоимости земли и строительства, и формата города – курорта, но и стратегический ход девелоперов, направленный на удовлетворение запросов как частных инвесторов, так и туристов.
Причем у апартаментов и гостиничных комплексов – лучшие локации по сравнению с жилыми новостройками. О планах развивать Анапу именно в пользу курортной составляющей заявил глава города Василий Швец еще в конце 2022 г. Этим задачам было приурочено и активное благоустройство парков, скверов, набережной в 2022 и 2023 гг.
С 2022 по 2024 гг. на рынок в городе было выведено пять жилых комплексов – «Центральный», «Песчаный», «Парковый», «Хозяин морей» и «Усадбьа Гостогаевская». И за тот же период в Анапе стартовали продажи семи апартаментных комплексов – Eden Family, Sun garden, «Корсаков», «Мореград», «Лучи», «Николай 1» и «Морелло». Кроме того, недавно были заключены соглашения о строительстве в Анапе нескольких отелей премиального уровня, санатория, детско-оздоровительного центра. Общий объем инвестиций – более 38 млрд руб.
Апартаменты имеют несколько преимуществ
Во-первых, апартаменты идеально подходят для людей, которые ищут жилье как инвестицию – этот формат все чаще покупается для сдачи в аренду, особенно в условиях бурного развития внутреннего туризма. Апартаменты представляют собой удачное сочетание гостиничного и жилого формата, что позволяет инвесторам получать стабильный доход.
При этом в Анапе нельзя игнорировать новые правила. Теперь строительство жилья возможно только при обязательном обеспечении социальной инфраструктуры — школ, детсадов и поликлиник. Этот шаг является частью стратегии комплексного развития территорий (КРТ), которая предотвращает хаотичную застройку и повышает уровень жизни населения. Однако застройщики, предлагая «квартиры для жизни и инвестиций» в апарт-отелях, где социальная инфраструктура не является обязательным условием для сдачи объектов в эксплуатацию – создают свою внутреннюю инфраструктуру для комфортного отдыха, что обеспечивает этим объектам конкурентоспособность на будущем рынке аренды.
Проблемы и вызовы: дефицит жилья и социальная нагрузка
Несмотря на бурное развитие, Анапа сталкивается с рядом вызовов. Один из них – дефицит классического жилья, вызванный ростом апарт-строительства и введенными ограничениями на многоквартирное жилье. Оно в Анапе становится все менее доступным для местных жителей из-за стремительного роста цен. Актуальные цены на новостройки Анапы на август 2024 г. начинаются от 200 000 руб. за кв. м в отдаленных районах. Квартиры-студии уже продаются за 6,5 млн руб., а однокомнатные – за 8,5 млн руб.
Казалось бы, с такими ценами застройщики должны были быть вынуждены снизить цены на свои квартиры из-за низкого спроса. Но нет. Более того – средняя цена на квартиры в Анапе держится в пределах средних значений. Особенно на ликвидные объекты. Каждый хочет свой кусок красочной жизни у моря.
До конца года мы ожидаем как минимум два старта продаж в сегменте жилой недвижимости в Анапе, с прогнозируемыми ценами на старте от 245 000 руб. за кв. м.
Кроме того, новая инфраструктура не всегда успевает за темпами строительства. Социальная нагрузка на город в части медицины, образования и транспортных систем значительно возрастает. Это вынуждает власти ужесточать контроль над строительными проектами и акцентировать внимание на интеграции жилых комплексов с необходимыми социальными объектами. Качество медицинских услуг, школьного и дошкольного образования по словам переехавших в город – курорт на ПМЖ – оставляет желать лучшего.
Будущее Анапы: стоит ли ждать замедления роста?
На сегодняшний день очевидно, что в ближайшие пять лет активная застройка Анапы будет продолжаться. Несмотря на высокие цены, спрос на недвижимость у моря останется стабильным. Отмена программы льготной ипотеки и ожидание повышения ставок по семейной ипотеке могут оказать влияние на рынок, но основной вектор развития останется прежним. Девелоперы продолжают вкладываться в апартаменты и гостиничные комплексы, учитывая растущий спрос на внутренний туризм и инвестирование в недвижимость.
Застройка Анапы – это не только вызов для города, но и огромные возможности для его развития. Вопрос заключается в том, насколько разумно будут развиваться новые проекты, и смогут ли они сохранить баланс между потребностями населения, туристов и инвесторов. Анапа стоит на пороге больших изменений, и в том, как будут реализованы текущие проекты, кроется будущее этого уникального региона.
Но перекос в сторону апартаментов и гостиниц, который наблюдается уже сейчас и усилится в будущем, естественен. Анапа – это город-курорта, а в таком городе жилой недвижимости должно быть в любом случае меньше. В городе-курорте должна преобладать туристическая инфраструктура и, соответственно, большую часть недвижимости должны составлять отели, апарт-отели, сервисные апартаменты, гостиничные комплексы и так далее. Так как Анапа выбрала такой путь развития, она к этому обязательно придет.