Ситуация на рынке недвижимости Ростовской области становится все более неоднозначной. С начала 2024 г. люди значительно меньше интересуются покупкой квартир с целью инвестирования в недвижимость. Причина в том, что стратегия купить на «этапе котлована» и продать через год, когда недвижимость подорожает, в массовом сегменте не работает уже с 2022 г. Происходит так потому, что динамика роста средней цены квадратного метра в эконом-классе уже третий год сопоставима с официальной инфляцией.
Ситуация на рынке жилья Ростовской области периода 2019–2021 гг. была кардинально противоположной. Это были «жирные» для застройщиков годы, когда продавалось буквально все что строилось. Росли цены, так называемые частные инвесторы покупали любую недвижимость, а у конечного покупателя была мотивация купить квартиру сегодня, так как завтра она уже могла быть дороже. Это также период активного насыщения рынка ипотечными сделками, когда их одобряли всем, кто обеспечил первоначальный взнос. Причем именно в этот период многие застройщики внедряли программы без первоначального взноса. Именно тогда в регионе стали складываться «три цены» на недвижимость. Первая – это рыночная цена. Вторая цена – это цена застройщика, в основе которой было заложено определенное коммерческое давление на рынок. Третья цена – это цена для покупателя без денег, которому завышали цену, чтобы окупить «надутый» для банка первоначальный взнос. Посчитать количество таких сделок по «третьей» цене в реальности очень трудно. При этом нельзя не признать, что этот «серый рынок» тоже серьезно влиял на продажи именно в массовом сегменте.
Конечно же Центробанк не мог не заметить этой ситуации и не вмешаться. Осенью 2023 г. он резко поднимает ставку и ситуация на рынке недвижимости существенно меняется. При этом не стоит забывать, что существенным фактором влияния на рынок были начало специальной военной операции, инфляция и удорожание стройматериалов.
Примечательно, что именно в «жирные» для застройщиков 2019–2021 гг. в регионе был дан старт достаточно большому количеству масштабных проектов с типовыми квадратными метрами. Сегодня большинство из них находятся в стадии вывода квартир на рынок. В общей сложности только в Ростове ожидается порядка 2 млн кв. м нового жилья в массовом сегменте. Конкуренция за продажу этих метров ненашутку обострится, тогда как инвестпривлекательность в самом сегменте, как я уже объяснял выше, серьезно упала.
Рост ставок по ипотеке после повышения ключевой ставки ЦБ РФ только обострил эту ситуацию. Квартиры в массовом сегменте теперь будут покупать только для собственного проживания и только те, кому это действительно нужно и, что немаловажно те, кто может себе это позволить. Отдельные проекты массового сегмента могут выигрывать за счет каких-либо преимуществ, но в целом на рынке праздник закончился.
Значит ли это, что люди перестанут рассматривать жилье как инвестицию? Не думаю. Рынок показывает, что на первый план с точки зрения привлекательности для вложений выходит жилье элитного-класса. Премиум недвижимости в Ростовской области пока мало, но и в этом сегменте застройщикам придется побороться за своего клиента. Покупатель будет оценивать этот сегмент на ликвидность совсем по-другому. На первый план выходят архитектурные решения, дополнительная инфраструктура, планировка квартир, наличие высоких потолков, террас, видовых характеристик и много другое. Именно такое жилье будет дорожать, но что интересно, его можно будет и продать как выгодную инвестицию. Динамика роста цены в сегменте «премиум» еще в 2022 г. была в пределах 150 000 руб. за кв. м. Сегодня премиум недвижимость «торгуется» в пределах, 300 000–550 000 руб. за кв. м.