Как механизм комплексного развития территорий меняет Ростовскую область

Прошло более года с момента введения новой градостроительной политики в Ростовской области, согласно которой возведение жилых комплексов допускается только в рамках механизма комплексного развития территорий (КРТ). По мнению собравшихся на конференции «Ведомости Юг» представителей власти и бизнеса, период работы в новых условиях не сломал рынок, изменил логику девелопмента и заложил фундамент для решения инфраструктурных проблем, которые годами накапливались в регионе.

Рост объемов строительства и вовлекаемых земель

Как рассказал первый замминистра строительства, архитектуры и территориального развития региона Сергей Вифлянцев, общее число проектов КРТ в Ростовской области сегодня достигло 12, показав рост на 3% относительно прошлого года. При этом объем новых проектов жилищного строительства, выведенных на рынок с начала 2026 г., почти вдвое превысил прошлогодний показатель. Он отметил, что переход прошел «мягко», нормативная база создана, а для тех инвесторов, которые не могут строить по принципу КРТ, найдено альтернативное решение – компенсационные взносы за нагрузку на уже созданную или строящуюся социальную инфраструктуру.

По словам Вифлянцева, несколько новых проектов в регионе уже находятся в стадии проработки с прицелом на этот механизм инфраструктурного сбора. До конца года власти рассчитывают начать его применение.

Заместитель генерального директора Региональной корпорации развития (РКР) Игорь Далаксакуашвили подчеркнул, что качественный переход к КРТ стал возможен благодаря своевременному решению о перераспределении градостроительных полномочий прилегающих к Ростову-на-Дону городов и районов на уровень субъекта. Оно позволило сформировать единое градостроительное пространство на территории Ростовской агломерации, не трогая муниципальных границ.

Значимым проектом КРТ для региона он при этом назвал «Новый Ростов», который изначально задумывался как новый центр агломерации, где только 130 га из 367 га отведены под жилую застройку, а все остальное – под социальную инфраструктуру и общественные пространства, включая парки, бульвары, объекты культуры и спорта. По сути именно этот проект станет центром притяжения для жителей агломерации, особенно Аксайского района.

«Вовлечение в оборот земель, вот только по аксайской локации – это 120 га, которые на сегодняшний день переходят под стройку и будут развиваться комплексно, потому что это не только про социальные объекты, это и про среду обитания, про парки, скверы, возможность досуга людей», – сказал первый замминистра. В рамках этих изменений в границах Ростовской агломерации предусмотрено создание новых транспортных узлов и магистралей – в частности, Орбитальной-2, которая должна снять нагрузку с действующих дорожных артерий города и района.

Темпы вовлечения земель в рамках КРТ и градостроительный потенциал развития Ростовской области оценили и в федеральном Минстрое. По словам директора департамента комплексного развития территорий Марии Синичич, по этому показателю донской регион входит в тройку лидеров среди субъектов южного макрорегиона.

«По общему объему рынка в Ростовской области, безусловно, большой потенциал в части комплексного развития территории, как жилой застройки, так и незастроенных территорий», – подчеркнула Синичич.

Генеральный директор СЗ «Проект-С-23» («Поколение») Дмитрий Яценко отметил, что у Ростовской области имелся достаточно большой опыт реализации проектов КРТ еще до решения исключить стройку вне этого механизма. Сегодня же в регионе утверждена нормативно-правовая база, которая упрощает правила игры всем – и власти, и девелоперам.

«Реализация КРТ сегодня, когда она упорядочена в один пакет документов, только проще для застройщика, понятнее и прозрачнее для власти», – сказал Яценко, добавив, что немаловажно и то, что обязательства закреплены обоюдно.

Смещение градостроительной политики в сторону КРТ поддерживают и представители банковской сферы. Так, заместитель управляющего Ростовским отделением Сбербанка Антон Усачев прокомментировал, что при кредитовании застройщиков договор КРТ выступает для банка своего рода знаком качества.

«Наличие такого договора нивелирует для нас риски, связанные с правами на землю, и дает гарантии и нам, и, что принципиально важно, дольщикам, что социальные объекты и сети будут построены в срок. Мы со своей стороны контролируем все сроки и обязательства, прописанные в договоре КРТ», – сказал Усачев, подчеркнув, что банк смотрит на устойчивость бизнес-модели девелопера в долгую.

Локации близ водоемов

Вовлечение участков в строительство должно учитывать не только соблюдение градполитики, но и оценку их инвестиционного потенциала. На фоне удорожания строительства и нестабильности рынка локация превращается в один из немногих факторов, которые девелопер способен контролировать – и которые напрямую влияют на судьбу проекта. Собравшиеся на круглом столе участники рынка поделились, какие из территорий считают наиболее перспективными и на какие критерии они опирались при выборе площадок.

Директор по строительству ГК «Точно» Олег Михайловский отметил, что Аксайский район привлек компанию, так как он позволял создать комфортную среду для жизни с нуля. Он добавил, что группа компаний намерена построить на 42 га как транспортную, так и социальную инфраструктуру, включая школу, два детских сада, парковочные пространства, прогулочную аллею и парк на 8 га. Первая очередь проекта будет построена в течение порядка двух лет.

Яценко рассказал, что инвестиционно – девелоперская компания «Поколение» выбрала для развития проект «Донские Легенды», так как это качественный проект с хорошей инфраструктурой и потенциалом. Он также отметил, что инвестиционная стоимость проекта вырастет относительно первоначального объема вложений. Это связано с улучшениями архитектурных элементов фасадов жилого комплекса, а также с расширением зон рекреации.

Примечательно, что «Донские легенды» – не единственный проект, который делает ставку на появление благоустроенных зон рекреации с учетом близости проекта к воде. Коммерческий директор группы компаний «Форт» Вадим Зайцев объяснил выбор неосвоенной локации в микрорайоне Каменка ее расположением рядом с водоемом. Значимой частью проекта «Третий берег» он назвал участие девелопера в благоустройстве территории вокруг реки Темерник, что даст ему импульс к развитию. Застройка по этой же причине предполагается смешанной – многоквартирные дома малоэтажного строительства.

Директор «ИНПК Девелопмент» Роман Чумак считает важной в своем проекте близость к реке Азовка, где локация вписана в ландшафт с отсутствием плотной застройки вокруг.

«Это дает возможность не втискиваться в чужую сетку, а спроектировать среду с нуля – с мастер-планом, а не „дома вдоль дороги». Азовский район – это ближний пояс агломерации, 25–30 минут до центра Ростова по М4 и Азовской трассе. По сути, это ростовский пригород с ценой входа, которая позволяет заложить нормальную маржинальность», – сказал Чумак.

Работа на имидж региона

Основатель консалтингового бюро «Жилин.РФ» Александр Жилин среди наиболее значимых изменений в этот переходный период отметил, что масштаб проектов вырос в разы. Если еще недавно жилой комплекс на 50 000 кв. м считался крупным проектом, то в настоящее время 500 000 кв. м могут укладываться внутри одной очереди масштабного КРТ.

Вместе с тем он выразил опасения, что продажи по многим проектам растут медленнее, чем объемы строительства.

«Это означает, что на рынке постепенно увеличивается объем готового жилья, которое еще не нашло своего покупателя», – отметил Жилин, что приводит к тому, что девелоперы начинают конкурировать не только друг с другом, но и с непроданными квартирами в ранее построенных очередях, а также с дольщиками и инвесторами, которые выводят вторичный фонд. Выходом из этого он считает необходимость работы над имиджем региона, который станет одной из причин, по которым люди захотят жить именно здесь.

Схожую мысль высказал и депутат Ростовской-на-Дону городской думы восьмого созыва, эксперт рынка недвижимости Максим Хмель, который отметил, что пока Ростовская область не продвигает себя так активно, как Краснодарский край, Крым и другие регионы на федеральном уровне. Важным аспектом в этом вопросе он также назвал необходимость преобразования центра города, где высокая концентрация ветхого жилья не способствует благоприятному имиджу.