Девелоперы юга делают ставку на развивающиеся микрорайоны
Такие локации минимизируют риски за счет большей маржинальности
Несмотря на экономические вызовы, рынки недвижимости Краснодарского края и Ростовской области оставались в числе лидирующих по объемам ввода жилья и продажам в строящихся объектах на протяжении 2025 г. Опрошенные «Ведомости Юг» девелоперы отмечают, что устойчивость сектора обеспечивают динамичное развитие регионов и благоприятный климат юга России. Но высокая цена рыночного кредита и ограниченная поддержка льготных программ, таких как «семейная ипотека», заставляют застройщиков минимизировать риски через тщательный выбор локаций под будущие проекты.
Как рассказала коммерческий директор девелопера AVA Тамара Коломийцева, Краснодарский край остается одной из наиболее благоприятных точек на карте России – спрос на строящиеся объекты поддерживается не только местными жителями, но и покупателями из других регионов, которых привлекает теплый климат, южное солнце и близость к морю. Этот регион будет оставаться в числе приоритетных для девелоперов, при этом в выборе микрорайонов для будущих проектов застройщики становятся более осторожными.
«Выбор локации – стратегическое решение, которое создает основу для долгосрочного комфорта», – говорит Коломийцева, добавляя, что сегодня видит больший потенциал в активно развивающихся спальных микрорайонах.
«В отличие от густонаселенных центральных, они строятся по принципу «город в городе», что избавляет от необходимости постоянно выезжать в разные части города и тратить время на дорогу. Поскольку это районы на этапе активного развития, такое сочетание дает жизнь в тихом месте, удаленном от интенсивного движения, но с формирующейся инфраструктурой», – пояснила Коломийцева.
Руководитель отдела продаж компании «Винсент Недвижимость» Раяна Берсано также отмечает, что потенциал района – один из ключевых факторов для проектов на горизонте трех–пяти лет. Девелоперам важно учитывать планы города по дорогам, благоустройству и социальной инфраструктуре, а также приток новых инвесторов. По словам эксперта, если район находится в фазе роста, проект получает устойчивую ценовую динамику и высокий интерес со стороны покупателей с первых этапов продаж.
«Мы оцениваем плотность и структуру спроса, конкурентную среду, доступность инженерных мощностей и юридическую чистоту площадки. За последние три года критерии стали строже: рынок более чувствителен к рискам, и девелоперы выбирают только те территории, где прогресс по продажам можно прогнозировать на цифрах, а не на ощущениях», – подчеркивает Берсано.
Основатель девелоперской компании «Премьер» Артем Панасенко подтверждает, что застройщики до начала строительства более тщательно изучают площадки для будущих проектов.
По словам игрока рынка, наиболее значимыми критериями являются удобная транспортная развязка, существующая рядом социальная инфраструктура, наличие рядом торгово-развлекательных комплексов. Это существенные факторы, на которые обращают внимание будущие жильцы, при выборе дома или квартиры.
«Все вышеперечисленное имеет существенно значение вместе с вектором развития самого района», – отметил Панасенко. Он добавил, что без этих составляющих цена значительно ниже. Еще один важный фактор, по его словам, отсутствие в непосредственной близости к жилищным объектам промышленного развития или опасного производства.
При выборе площадок застройщики изучают градостроительный план, публичную кадастровую карту, проводят геологические изыскания.
«Факторы риска при строительстве определяются по-разному. Большое внимание уделяется анализу природных особенностей – этим вопросом занимаются наши специалисты. Они тщательно изучают геологические условия: проводят работы по исследованию уровня грунтовых вод, анализу состава почвы, сейсмической активности и так далее», – подтвердила Коломийцева. Также учитываются экономические показатели, позволяющие просчитать все затраты на строительство. Что касается наличия социальной инфраструктуры, по словам эксперта, этот вопрос решается в рамках комплексного развития территорий (КРТ), при необходимости девелопер наполняет проект требующимися объектами – от детских садов, до остановок общественного транспорта.