На рынке недвижимости Ростова изменится подход к ценообразованию

Эксперты назвали сегменты жилья, в которых усилится конкуренция девелоперов
«Бизнес и точка»

Рынок недвижимости Ростова-на-Дону приготовился к растущей конкуренции среди девелоперов. Влияние на это, по мнению экспертов, собравшихся на круглом столе РБК Юг и Северный Кавказ, оказали сразу несколько факторов. В первую очередь, это повышение ключевой ставки до 16%, инфляция и снижение покупательской способности. Воздействие на рынок окажет также большое количество строящихся объектов в сегменте массового жилья на фоне смещения покупательского спроса в сторону качественных объектов. В совокупности эти тенденции ведут к росту себестоимости жилья, что, по мнению экспертов, в большей степени отразиться на маржинальности проектов для застройщиков. Сценарий с повышением стоимости для конечного потребителя будет зависеть от сегмента недвижимости. 

Как рассказала руководитель отдела продаж СЗ «Альянс» Татьяна Богуш, средняя цена на рынке недвижимости за 2023 г. увеличилась больше чем на 15%. «Главной причиной был ажиотажный спрос на фоне постоянного увеличения ключевой ипотечной ставки и информации по поводу отмены ипотечных программ. В 2024 г. считаем, что цены на новые дома продолжат расти, а получить ипотеку будет уже сложнее. Люди будут подходить с осторожностью к тому, чтобы взять квартиру, потому что теперь льготную ипотеку можно взять один раз в жизни», – рассказала Богуш.

По ее словам, ввиду того, что люди станут более скрупулезно подходить к использованию льготных программ, покупатель будет осуществлять более осознанный выбор объектов, предъявлять требования к их качеству. Таким образом, более устойчивыми окажутся именно те строительные компании, которые стремятся соответствовать современным стандартам качества. Особенно это будет заметно в бизнес-классе и на рынке элитного жилья.

Ограничительным инструментом на рынке, по мнению Богуш, стало изменение льготных программ относительно переуступки и субсидирования ипотек за счет застройщика. «Для людей, которые обладали накоплениями и перекладывали их в «твердый рубль», станет невыгодно вкладываться в недвижимость, потому что у них будут сложности при перепродаже. Это также будет существенно влиять на темпы продаж», – отмечает эксперт. Ситуация выровняется, когда государство трансформирует ипотечный инструмент и предоставит возможность всем игрокам рынка зарабатывать, добавляет Богуш.

По словам основателя консалтинговой компании «Жилин эксперт» Александра Жилина, стоимость «квадрата» в бизнес-классе Ростова по итогам 2023 г. выросла минимум на четверть. Если в начале 2022 г. она составляла порядка 150 000-200 000 руб., то уже к концу ушедшего года в зависимости от объекта она достигает 200 000-250 000 руб. и больше.

Усиление конкуренции, по мнению Жилина, коснется не только застройщиков элитного жилья, но и массового сегмента. Это связано не только со сложившейся экономической ситуацией, но и с тем, что Ростов ожидает кратный рост предложения именно в этом сегменте за счет строящихся объектов на территории старого аэропорта города, Левобережья и Левенцовки.

 «На левом берегу ожидается строительство более 500 000 кв м жилья в течение ближайших лет, на территории старого аэропорта будет построено еще около 1,5 млн кв. м. жилья. Ведутся большие объемы строительства в Левенцовке, Военведе и Стройгородке. Все это выйдет в массовом сегменте. Предложение увеличится кратно», – говорит Жилин.

При этом если посмотреть на рынок недвижимости Ростова с точки зрения коэффициента поглощения, по словам Жилина, он существенно изменился уже с 2023 г. «Если на 2022 г. ожидаемые сроки продаж в новых объектах составляли год, то уже в 2023 г. коэффициент поглощения увеличился до двух лет. Так или иначе, это повлияет на маржинальность», – отмечает Жилин. Он добавляет, что указанный фактор будет воздействовать, в том числе, на горизонты планирования застройщиков, заставит их изменить подход к продаваемому продукту в массовом сегменте, ориентируясь на запросы покупателя.

Эту тенденцию косвенно подтверждает и директор компании «TEN-Девелопмент» Алексей Зорькин. «В 2024 г. мы планируем завершить получение всех разрешений на строительство по проектам, которые реализуются в микрорайоне Левенцовка. Сейчас мы пришли к тому, чтобы изменить наш подход к продукту. Переход компании в группу компании «TEN-Девелопмент» сформировал определенное видение с точки зрения того, каким должен быть продукт. Он должен быть более комфортным и современным с точки зрения наполнения»,— рассказал Зорькин.

Начальник отдела маркетинга и аналитики ООО «Дон-МТ-Недвижимость» Галина Пивоварова также прогнозирует изменение подхода к строительству объектов, а также ценообразованию на них. По ее словам, менять свои продукты застройщиков вынудит меняющийся спрос покупателей.

«Люди хотят иметь личное пространство, поэтому студии сейчас не особо спрашивают. Покупают однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, но небольшой площадью», – отметила эксперт, добавив, что все большее значение приобретает качество продаваемых объектов. Так, по ее словам, большинство современных новостроек Ростова имеет существенную проблему в виде недостаточной шумоизоляции, тогда как ее устранение требует дополнительных вложений со стороны покупателя. Снижение покупательской способности может оказать влияние на сам подход к строительству объектов.

Центр станет элитным

Воздействие на рынок недвижимости Ростова окажет также меняющийся подход к строительству в центре города. Об этом рассказал председатель комиссии по городскому хозяйству и землепользованию гордумы Дмитрий Олейников. По его словам, заметную роль в этом играет появление проекта объединенной охранной зоны исторически ценных объектов и ограничение этажности строящегося жилья в центре Ростова-на-Дону.

Появление понятных правил застройки, отметил Олейников, позволит сохранить исторический центр города и исключить его точечную застройку недорогим многоэтажным жильем. Таким образом, в центре города будут появляться объекты бизнес-класса с высокой маржинальностью и ценой. Этот процесс, по его мнению, должен сопровождаться постепенным оттоком населения из центра в строящиеся перспективные районы. «Рост цены квадратного метра в центре города – правильная тенденция. Это дополнительная мотивация для застройщиков», – подчеркнул Олейников.

В свою очередь руководитель агентства недвижимости Immobily Алексей Олейников отмечает, что в Ростове уже заметно изменение качества строящихся объектов.

«В ближайшее время мы будем наблюдать за стартом продаж большого количества новых объектов в Ростове, как в центре, так и на его окраинах. Какие-то из них уже вывели в конце 2023 г. Это уже проекты качественно иного уровня. Если в 2015-2016 г. застройщики заходили в Ростов с безликими бетонными коробками, то сегодня преобладают качественные, интересные проекты», – говорит Алексей Олейников, добавляя, что рынок больше не поглощает все, что предлагается к продаже.

Ипотека смещается в сторону ИЖС

На фоне меняющейся ситуации на рынке недвижимости в целом все более привлекательными объектами становятся индивидуальные жилые дома. Эту тенденцию, в первую очередь, отметили представители банковского сектора. В частности, фиксируется растущий спрос на «Сельскую ипотеку», как на более доступный продукт для широких масс.

Как отметила заместитель директора по розничному бизнесу Ростовской региональной дирекции КБ «Кубань Кредит» ООО Оксана Стушкина, «Сельская ипотека» набирает обороты постепенно, на нее сегодня приходится три кредита из десяти. На этом фоне рост ИЖС в Ростовской области эксперт называет вполне ожидаемым.

С таким прогнозом согласилась и Ольга Сербуленко, руководитель кредитно-кассового офиса «Росбанк Дом» в Ростове-на-Дону.

«Доступность ипотеки на ИЖС значительно увеличилась за счет распространения госпрограмм на строительство жилых домов. По данным аналитиков, за 11 месяцев 2023 г. на строительство частных домов банками было выдано более 101 000 ипотечных кредитов на 454 млрд руб., что превышает показатель за весь прошлый год», – подчеркнула Сербуленко. Она добавила, что в 2024 г. рынок ИЖС продолжит активно развиваться. «Будут более активно применяться инновационные технологии строительства и усилится конкуренция среди застройщиков», – отметила представитель Росбанка.

В целом же, по мнению Сербуленко, в 2024 г. поддержку спросу на ипотечные кредиты могут оказать такие дополнительные меры стимулирования, как адресные ипотеки, запуск новых ипотечных программ совместно с застройщиками, введение различных вариантов отсрочки выплаты первоначального взноса по ипотеке от продавца. В свою очередь, Оксана Стушкина считает, что рынок может адаптироваться к ситуации уже во втором полугодии.

«Что касается прогноза в целом, эксперты, конечно, предрекают некоторое снижение объемов выдачи ипотеки. И, скорее всего, ситуация в первом полугодии может кардинально отличаться от ситуации во втором. Катастрофы не будет. Всем участникам рынка нужно адаптироваться к новым условиям. Девелоперам – пересмотреть свои стратегии, а банкам – создать привлекательные условия для клиентов», – поделилась своим мнением Стушкина.